U erft een serviceflat. Wat te doen?

Het valt niet mee om de zeven appartementen van servicecomplex De Pettelaer in Den Bosch te verkopen. Sommige staan al meer dan drie jaar te koop. Zo was de vraagprijs van een van de appartementen 275.000 euro, maar die is inmiddels gezakt naar 237.500 euro. Ondertussen lopen de servicekosten van 680 euro per maand gewoon door. Hiermee worden onder meer het onderhoud, de maaltijden en 24-uurshulp aan huis betaald. Servicecomplex De Pettelaer staat niet op zichzelf. Op internet staan honderden serviceflats te koop. Maar mensen denken tegenwoordig wel drie keer na voordat ze zich verbinden aan de hoge servicekosten. De vraagprijzen zijn daardoor gekelderd. Sergej Jacobs van Jacobs Makelaardij in Nijmegen verklaart het hoge aantal advertenties: “Terwijl het voor senioren lange tijd vanzelfsprekend was om op bepaalde leeftijd te verhuizen naar een serviceflat, is het tegenwoordig de trend om juist langer thuis te blijven wonen.” Erft u zo’n serviceflat, dan hebt u de volgende vier mogelijkheden.

1 Erfenis (gedeeltelijk) weigeren

Wie op het punt staat een serviceflat te erven, kan overwegen de erfenis te weigeren of om deze beneficiair te aanvaarden. In het eerste geval erft u helemaal niets. In het tweede geval bent u niet persoonlijk aansprakelijk voor de schulden als deze niet uit de nalatenschap kunnen worden afgelost. U erft alleen wat onder de streep overblijft.

2 Verhuren

De erfenis weigeren of alleen beneficiair aanvaarden is vooral interessant als u een hoge schuld dreigt te erven. Is dat niet het geval, maar laat de verkoop van de serviceflat wel lang op zich wachten, dan kunt u overwegen om het appartement te verhuren. Het is het verstandigst om dat te doen via tijdelijke verhuur op basis van de zogeheten Leegstandswet. Sinds juli 2013 zijn de regels voor tijdelijke verhuur versoepeld. Verhuurders mogen sindsdien zelf de huurprijs bepalen en zij mogen vijf aaneengesloten jaren verhuren. Voorheen was dat twee jaar met al dan niet een verlengingsmogelijkheid. U hebt hiervoor een zogeheten vergunning tot tijdelijke verhuur nodig. Ook moet u toestemming vragen aan de geldverstrekker indien u nog een (kleine) hypotheek hebt.

Voorwaarden van banken
Volgens Vereniging Eigen Huis stellen banken over het algemeen de volgende voorwaarden voor verhuur: de woning moet zes maanden of langer te koop staan, er zijn geen betalingsachterstanden of schulden, de opstalverzekeraar is geïnformeerd en een ontruimingsverklaring is opgenomen in de huurovereenkomst voor het geval de huurder niet wil vertrekken. Ook moet de huurprijs vaak minimaal 70 procent van de maandelijkse hypotheeklasten bedragen en dit bedrag moet ten goede komen aan de hypotheek. “De ervaring leert dat de huurprijs meestal precies kostendekkend is”, weet Jacobs.

Verhuren zonder vergunning?
Lang niet iedereen krijgt toestemming van de bank om te verhuren. Soms komt er zelfs bemiddeling van Vereniging Eigen Huis aan te pas. Lukt het niet, dan is de verleiding groot om te verhuren zonder vergunning tot tijdelijke verhuur. Maar dan vallen de huurders onder het gewone huurrecht en genieten zij uitgebreide huurbescherming. In het ergste geval verkoopt u het huis en mogen de huurders blijven zitten. Ook komt waarschijnlijk de Belastingdienst bij u aankloppen. Met een huurder in huis hebt u namelijk geen recht op hypotheekrenteaftrek.

3 Servicekosten omlaag brengen

Om de verkoop te bevorderen, zou u binnen de VvE ook de hoogte van de servicekosten voor leegstaande appartementen kunnen bespreken. Het zou eerlijker zijn als een onderscheid wordt gemaakt tussen ‘gebouwgebonden’ en ‘persoonsgebonden’ diensten. U kunt bijvoorbeeld voorstellen alleen te betalen wat u afneemt. “Want erg eerlijk is het natuurlijk niet om erfgenamen mee te laten betalen aan bijvoorbeeld 24-uurszorg aan huis waarvan zij helemaal geen gebruik maken”, vindt advocaat Peter Buursen van JPR Advocaten in Enschede. Of het lukt om de servicekosten binnen het reglement te splitsen is volgens hem de vraag. “Vaak is hiervoor een meerderheid of soms zelfs driekwart van de stemmen nodig”, zegt hij. “Maar niet geschoten is altijd mis.” U kunt bij de VvE ook onderzoeken of het complex de zorg goedkoper kan inkopen. Misschien is een cateraar wel voordeliger dan een kok in de gemeenschappelijke keuken aan huis?

Moderniseren
U hebt het tij in elk geval mee. Want veel servicecomplexen doen zelf ook van alles om hun imago op te poetsen. Zo hebben veel complexen de servicekosten reeds verlaagd. En voor veel diensten, zoals de gemeenschappelijke keuken en sportlessen aan huis, kunnen bewoners steeds vaker los betalen. Ook vergroten veel serviceflats de appartementen. Hoewel die op zijn slechtst nog steeds maar vijftig vierkante meters tellen. De service-appartementen van Groot Berg en Dal vlak bij Nijmegen worden al flink gemoderniseerd. Zo verlaagde het wooncomplex onlangs de servicekosten met 10 procent. Het hielp makelaar Jacobs zijn te koop staande appartementen beter aan te prijzen. Een daarvan behoorde toe aan zijn oma, die vorig jaar overleed. “De verkoop was een emotioneel proces dat een jaar duurde. We hebben het appartement gerenoveerd en zijn flink in prijs gezakt. Toen lukte het gelukkig.”

4 Drastisch prijs verlagen

Als u echt van de serviceflat af moet, kunt u flink omlaag gaan met de verkoopprijs. Uiteindelijk lukt het altijd wel om een serviceflat te verkopen. “Maar het is de vraag hoe bitter de pil is die mensen moeten slikken”, zegt Buursen. “Ik ken gevallen die meer dan de helft in prijs zijn gezakt.”

Erfbelasting van serviceflats
De fiscus houdt bij de erfbelasting rekening met de lage waarde van serviceflats. Een onverwachte meevaller misschien. Is de waarde in het -economisch verkeer ten minste 30 procent lager dan de WOZ-waarde? Dan mag u voor uw aangifte sinds 2010 uitgaan van de waarde in het economisch verkeer. Dit is de hoogste prijs die u op het moment van overlijden op de vrije markt voor de serviceflat zou kunnen krijgen. Bij de meeste andere woningen is de WOZ-waarde het uitgangspunt.

Toenemende belangstelling
De 93-jarige vader van Carla Rieter (68) had het altijd goed voor elkaar in serviceflat Groot Berg en Dal. Zijn appartement aan de Oude Kleefsebaan 357 in Berg en Dal heeft een schitterend uitzicht over de Ooijpolder. Maar hij kon er helaas niet blijven wonen vanwege zijn vergevorderde ziekte. Nu betaalt Carla de rekeningen. De servicekosten van 560 euro per maand voor het onderhoud van het servicecomplex en de 24-uurszorg zijn, sinds het appartement twee jaar geleden de verkoop in ging, gewoon doorgelopen. Vervelend, maar volgens Carla is dat geen reden om niet in een serviceappartement te investeren want in tegenstelling tot huurappartementen komt het merendeel van het geld dat je erin steekt terug. Sommige serviceappartementen worden volgens haar zelfs al verkocht voordat ze op Funda verschijnen. Ze vindt Groot Berg en Dal een geweldige plek om oud te worden. Alle zorgen worden je uit handen genomen. Ze wijt de lange verkooptijd vooral aan de crisis. “Mensen willen nu eenmaal eerst hun huis verkopen. Maar omdat de huizenmarkt flink aantrekt en wij de prijs hebben laten zakken, verwachten wij dit prachtige appartement snel te verkopen. We merken dat de belangstelling erg is toegenomen. Over tien jaar zie ik mezelf hier wel komen wonen. Want het is een heerlijke en veilige plek.”

Carla Rieter in haar vaders serviceflat: “Het is een heerlijke en veilige plek.”