Kan die WOZ-waarde niet lager?

Iedereen die op 1 januari 2009 huiseigenaar is, zal de komende maanden een aanslag onroerendezaakbelasting (ozb) voor 2009 op de deurmat aantreffen.

Onderdeel daarvan is een waardebeschikking waarop de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van de woning staat vermeld. In een taxatieverslag, dat meestal wordt meegestuurd of anders is op te vragen bij de gemeente, onderbouwt de gemeente de WOZ-waarde. De fiscus, de gemeente en het waterschap hanteren deze waarde als basis voor de hoogte van verschillende heffingen. Simpel gezegd: hoe hoger de WOZ-waarde, des te hoger de heffingen.

De fiscus gebruikt de WOZ-waarde voor het eigenwoningforfait, een bijtelling die huiseigenaren moeten verrekenen met de betaalde hypotheekrente. Een hoge WOZ-waarde verlaagt dus de hypotheekrenteaftrek. Iedere €10.000 WOZ-waarde komt neer op €55 bijtelling. In het 42 procents-tarief komt dat neer op €23 inkomstenbelasting. Overigens kan de bijtelling nooit hoger zijn dan de afgetrokken hypotheekrente. Wie geen of weinig rente aftrekt, ondervindt geen financiële gevolgen van een hogere waarde.

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor de onroerendezaakbelasting. De gemiddelde ozb bedraagt €2,34 per €2500 WOZ-waarde. Goedkope gemeenten rekenen minder dan €1; in dure gemeenten is het tarief meer dan €4.

Het waterschap int verschillende belastingen, waaronder de zogeheten omslag. De hoogte hiervan verschilt per waterschap. Om enkele voorbeelden te noemen: voor €2500 WOZ-waarde rekent het Waterschap Roer en Overmaas in Limburg €0,98. Het Waterschap Zeeuwse Eilanden rekent €1,16 en Waterschap Friesland €1,13.

Het uitgangspunt van de WOZ is de waarde van de woning in het economische verkeer op de peildatum, dat is een jaar voor de ingangsdatum van het jaar van de aanslag. De komende WOZ-waarde is dus de vrije verkoopwaarde op 31 december 2007.

Het is niet zo dat iedere huiseigenaar een taxateur van de gemeente over de vloer krijgt. Integendeel, de waarde van veel woningen wordt uit de losse pols vastgesteld. Gemeentelijke taxateurs bezoeken een klein aantal woningen dat representatief is voor een wijk.

Daarnaast beschikt de gemeente over alle verkoopcijfers van het kadaster. Op basis van factoren zoals de oppervlakte van de woning en de gewildheid van de buurt, krijgen alle woningen volgens een vast model een waarde toegekend.

Het taxatieverslag bij de waardebeschikking onderbouwt de waarde door van enkele vergelijkbare woningen de verkoopprijs, verkoopdatum en WOZ-waarde te geven.

Voor een goede vergelijking moeten de woningen in dezelfde buurt liggen, van dezelfde categorie zijn en niet te veel in waarde verschillen. Zijn er minder dan drie woningen in de buurt verkocht die aan deze voorwaarden voldoen, dan worden de voorwaarden wat minder streng gehanteerd. ‘Dezelfde buurt’ wordt bijvoorbeeld een ‘vergelijkbare buurt’. En als er geen vergelijkbare woningen zijn, kunnen ook niet-verkochte woningen met een vastgestelde waarde worden vermeld. Dit kan voorkomen bij relatief unieke woningen. In een wijk met veel dezelfde woningen zullen er altijd wel drie verkopen zijn geweest.

Is de woning rond de peildatum gekocht en is er niets aan veranderd, dan moet de WOZ-waarde in principe gelijk zijn aan de aankoopwaarde.

Wie al langer in zijn huis woont en twijfelt aan de vastgestelde WOZ-waarde, kan het beste naar de verkoopprijs van vergelijkbare huizen in de wijk kijken. Via de internetsite van het Kadaster (www.kadaster.nl) zijn de koopsommen van verkochte huizen op te vragen. Een overzicht van de transacties per postcode kost €1,95.

De Prijsindex Bestaande Koopwoningen op dezelfde internetsite geeft de prijsstijgingen per provincie en per ­woningtype. Samen geeft dat een goede indicatie van de waarde op de peildatum.

Ook de Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl), de instantie die toezicht houdt op de WOZ-taxaties, houdt van iedere gemeente informatie bij over de marktontwikkeling.

Door de taxatie via een model kan de WOZ-waarde te hoog zijn vastgesteld. Met specifieke kenmerken van het huis wordt soms te weinig rekening gehouden. Bodemverontreiniging zal de waarde van een woning bijvoorbeeld verlagen. Evenals een ondergrondse olietank in de tuin, asbest in de woning, betonrot, achterstallig onderhoud, een verouderde keuken of badkamer, en een grote boom voor het huis.

De omgeving kan ook een rol spelen. Denk aan een vervelend uitzicht op GSM-masten of hoogspanningsleidingen, aan verkeers- of vliegtuiglawaai, aan overlast door bouwverkeer. Of aan een lawaaiig studentenhuis of een opvanghuis voor psychiatrische patiënten naast de deur.

Verder kan een wijziging in het bestemmingsplan invloed hebben. Als een vrij uitzicht verdwijnt of er komt een drukke weg voor de deur, dan daalt de waarde van het huis.

Pas als bovengenoemde omstandigheden tot een flink lagere waarde leiden, heeft het zin om bezwaar te maken. Bij een klein verschil tussen de zelf geschatte waarde en de WOZ-waarde heeft een bezwaarschrift geen zin. De beschikking wordt dan geacht juist te zijn en het bezwaar wordt afgewezen. Klein is in dit geval 5 procent van de WOZ-waarde bij een huis met een waarde die lager is dan €200.000, en ­4 procent van de WOZ-waarde bij een huis met een waarde tussen de €200.000 en €500.000. In dit laatste geval geldt ook een minimum verschil van €10.000.

De gemeente moet de waardebeschikking voor 1 maart versturen. Veel gemeenten hebben voor bezwaarschriften speciale formulieren, waarop is aan te geven waartegen bezwaar wordt gemaakt, zoals omgevingsfactoren of bijzondere omstandigheden. Het is niet verplicht deze formulieren te gebruiken. U kunt ook zelf een bezwaarschrift opstellen. Zie voor een voorbeeld van zo'n bezwaar deze gratis voorbeeldbrief van PlusOnline.

Het bezwaarschrift moet binnen zes weken na dagtekening van de waardebeschikking worden ingediend. Lukt dat niet, dien dan een pro-forma­bezwaarschrift in met daarin de mededeling dat u bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde en dat nadere motivering volgt. Ook wie in de loop van het jaar een huis koopt, ontvangt van de gemeente een WOZ-beschikking en moet een eventueel bezwaarschrift binnen zes weken indienen. Stuurt de gemeente geen beschikking, dan kan de nieuwe eigenaar er zelf om vragen.

De gemeente moet in het betreffende kalenderjaar uitspraak doen op het bezwaar. Mocht de gemeente het bezwaarschrift (gedeeltelijk) gegrond verklaren, dan wordt de waarde aangepast. Verklaart de gemeente het bezwaarschrift ongegrond, dan blijft de waarde gehandhaafd. Wie zich niet wil neerleggen bij een afwijzing van het bezwaarschrift, kan in beroep aan bij de rechter, eventueel gevolgd door een hoger beroep bij het Gerechtshof en cassatie bij de Hoge Raad.

Kansrijk
Zijn de vergelijkbare huizen in het taxatierapport voor een lagere prijs verkocht dan uw WOZ-waarde, dan zal een bezwaar zeker kans hebben. Als veel mensen in de buurt twijfelen aan de vastgestelde waarde kan het zinvol zijn gezamenlijk een taxateur in te schakelen voor een nieuwe taxatie. Dit kost natuurlijk wel geld.

Bezwaar is ook kansrijk als buren die in een vergelijkbaar huis wonen, een lagere beschikking hebben gekregen. De hoge beschikking is dan in strijd met het gelijkheidsbeginsel.

In 2007 jaar maakte 3,3 procent van de huiseigenaren bezwaar tegen de hoogte van de WOZ-waarde. Volgens voorlopige cijfers is dat percentage in 2008 licht gedaald tot zo’n 3 procent. In 2007 werd de vastgestelde waarde in ongeveer de helft van de gevallen verlaagd. Kortom, u hebt een redelijke kans dat een bezwaarschrift tot een verlaging leidt.