WOZ, de gemeente bepaalt 'm

De WOZ-beschikking (Wet waardering onroerende zaken) valt aan het begin van het jaar in de bus en werkt door in diverse belastingen en heffingen. Ten eerste de inkomstenbelasting. Huiseigenaren moeten 0,55 procent van de WOZ-waarde bij hun inkomen optellen (het eigenwoningforfait). Voor de inkomstenbelasting geldt: hoe hoger het inkomen, hoe hoger de belasting. Voor iedere €10.000 die de WOZ-waarde dankzij een succesvol bezwaar wordt verlaagd, daalt de bijtelling voor de inkomstenbelasting dus met €55.

Ook de onroerendezaakbelasting (ozb) die huiseigenaren betalen, is gebaseerd op de WOZ-waarde. De hoogte van deze gemeentelijke belasting varieert, maar gemiddeld bedraagt de ozb iets minder dan 0,1 procent van de WOZ-waarde. Een waardeverlaging met €10.000 bespaart dus gemiddeld bijna €10.

Er zijn flinke uitschieters: de goedkoopste gemeente rekent ongeveer een derde van het gemiddelde, de duurste bijna het dubbele. Voor inwoners van een dure gemeente loont het dus des te meer om bezwaar aan te tekenen tegen de WOZ-waarde, die overigens door diezelfde gemeenten wordt vastgesteld. Uit de cijfers van de Waarderingskamer blijkt ook dat in de dure gemeenten vaker bezwaar wordt aangetekend.

Het waterschap heft ook
Ook een van de heffingen van het waterschap is gebaseerd op de WOZ-waarde van uw huis. Deze ‘heffing gebouwd’ verschilt per waterschap, maar bedraagt gemiddeld 0,0262 procent. Het goedkoopste waterschap rekent ongeveer de helft, en het duurste waterschap rekent ongeveer drie keer het gemiddelde. Een waardevermindering van €10.000 levert u tussen de €1,25 en €7,75 op.

In 2009 werd 42 procent van de bezwaarschriften gehonoreerd, ongeveer 84.000 stuks. In 2008 was het percentage nog iets hoger. In beroep gaan heeft dus zin.

Bezwaar aantekenen moet binnen zes weken na dagtekening en is gratis. Daarbij is het belangrijk om te weten dat de WOZ-waarde niet de huidige waarde is, maar die van vorig jaar. Het gaat dus nu om de waarde van uw woning op 1 januari 2010.

Er zit een addertje onder het gras: de zogeheten bezwaarmarge. Dat is een percentage waarmee de WOZ-waarde mag afwijken. Als het verschil tussen de werkelijke waarde en de vastgestelde WOZ-waarde klein is, dan heeft het geen zin om bezwaar te maken. Bij een huis met een WOZ-waarde van €200.000 of minder is die marge 5 procent. Bij een huis tussen de twee ton en een half miljoen euro is die marge 4 procent, met een minimum van €10.000. Bij een huis tussen een half miljoen en een miljoen euro is die marge 3 procent, met een minimum van €20.000. Bij duurdere huizen is de marge 2 procent met een minimum van €30.000.

Waardedaling
Dat lijken behoorlijke marges, maar dankzij de crisis zijn veel huizen nu minder waard. Eind jaren negentig waren gemiddelde prijsstijgingen van meer dan 10 procent per jaar heel gewoon. Dat merkten huiseigenaren ook in hun WOZ-waarde, die even hard mee steeg. Maar sinds de kredietcrisis eind 2008 losbarstte, is dat heel anders. Immers: de gemiddelde woningprijs is sindsdien gedaald. Het CBS becijferde dat de gemiddelde verkoopprijs in januari 2010 was gedaald tot ruim €240.000. Dat is ruim €15.000 minder dan een jaar eerder. De rekenmeesters van het CBS komen tot een gemiddelde waardedaling van 5,3 procent op jaarbasis. Er zijn forse regionale verschillen, waarbij Noord-Holland de kroon spant. In Groningen is de daling aanzienlijk kleiner.

Een gemiddelde waardedaling in het hele land betekent dat de waarde van uw huis waarschijnlijk ook is gedaald. Dat behoort zich te vertalen in een lagere WOZwaarde. Als dat voor uw huis niet of niet voldoende het geval is, teken dan bezwaar aan tegen de vastgestelde waarde.

Bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking is eenvoudig. Veel gemeenten hebben speciale formulieren, maar u kunt ook standaardbrieven downloaden. Zie hier de voorbeeldbrieven in de sectie Geld & Recht.

Vraag altijd eerst het taxatierapport van uw woning bij de gemeente op, als dat niet mee is verstuurd. Vraag vervolgens bij het kadaster de verkoopprijzen op van woningen bij u in de buurt. Zo’n koopsommenoverzicht kost €2,95 per postcode. Als vergelijkbare huizen bij u in de straat voor een lagere prijs zijn verkocht dan uw WOZ-waarde, dan staat u sterk. In de voorbeeldbrief schrijft u voor welke prijzen de huizen in de buurt zijn verkocht én u meldt waarom uw huis minder waard is, bijvoorbeeld vanwege de staat van onderhoud. Voorts meldt u wat u een reële WOZ-waarde vindt en verzoekt u de gemeente om de waarde opnieuw vast te stellen. Ook kunt u vragen om gehoord
te worden als de gemeente uw bezwaarschrift afwijst. Als uw bezwaar wordt gehonoreerd, krijgt u een vergoeding voor de eventueel gemaakte kosten, bijvoorbeeld voor een taxatie. Daar moet u wel om vragen. Verwijs daarbij naar artikel 7.15 van de Algemene wet bestuursrecht (over de vergoeding van dergelijke kosten).

Schatting
Er zijn nog meer argumenten om de beschikking te lijf te gaan. De gemeente bepaalt de WOZ-waarde niet door een nauwkeurige taxatie, maar door een schatting. De taxateurs kijken naar de prijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving die de laatste tijd zijn verkocht en naar enkele algemene gegevens, zoals de inhoud van het huis en het bouwjaar. Zo wordt de waarde redelijk accuraat vastgesteld, maar het gaat fout als er subjectieve gegevens zijn die de waarde verlagen. Denk aan achterstallig onderhoud, een verouderde keuken of badkamer, hinder van een lawaaiig studentenhuis en dergelijke. Of uw huis ligt dichter bij een drukke verkeersweg dan de vergelijkbare woningen, of u kijkt uit op gsm-masten. Dat kan uw WOZ-waarde drukken.

Ook als u een uniek huis hebt en er in uw buurt weinig of geen vergelijkbare huizen zijn verkocht, kan de geschatte WOZ-waarde afwijken van de werkelijke waarde.

De buurt verandert...
U kunt in uw bezwaarschrift verwijzen naar de stand van zaken in de buurt. Een huis in een gewilde wijk is aanzienlijk meer waard dan een identiek huis in een slechtere wijk. De woonomgeving bepaalt immers in hoge mate de waarde van een huis. Maar buurten kunnen dalen in populariteit, door bijvoorbeeld verandering van de bevolkingssamenstelling, het verdwijnen van een park of de aanleg van een nieuwbouwwijk of een verkeersweg. Dergelijke ontwikkelingen kunnen een bestaande wijk minder geliefd maken bij kopers, en dat heeft direct gevolg voor de waarde van de huizen in de buurt.

De WOZ-waarde is gebaseerd op de prijs van vergelijkbare huizen die in het verleden zijn verkocht. Een recente vermindering van de populariteit van de buurt zal waarschijnlijk nog niet zijn meegenomen in de waardering, zodat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Door bezwaar aan te tekenen, kunt u dit corrigeren.