Overwaarde: wat is het en wat kan ik er mee?

De overwaarde van uw huis kán in de loop der vele jaren een heus vermogen geworden zijn. Lees hier de antwoorden op de meest gestelde vragen over overwaarde.

  1. Wat is overwaarde?
  2. Waarom is het belangrijk te weten wat de overwaarde van mijn huis is?
  3. Wat is de jaarlijkse prijsstijging van een gemiddeld huis?
  4. Hoe kom ik erachter wat de overwaarde van mijn huis is?
  5. Is een hoge overwaarde op mijn huis financieel nadelig?
  6. Kan ik de overwaarde van mijn huis te gelde maken?
  7. Zitten daar geen risico’s aan?
  8. Welke constructies zijn er om de overwaarde uit een huis te halen?
  9. Wat houdt zo’n krediethypotheek in?
  10. En de inkomensaanvullingshypotheek?
  11. Hoe werkt de opeethypotheek?
  12. Kan ik mijn huis ook verkopen en terughuren om mijn overwaarde te gelde te maken?
  13. Wat zijn de nadelen van het verkopen en terughuren van mijn huis?
  14. Moet ik altijd vermogensbelasting gaan betalen als ik overwaarde te gelde maak?
  15. Is een hypotheek om de overwaarde uit mijn woning te halen, aftrekbaar?
  16. Wat als de huizenprijzen dalen?
  17. Waar kan ik meer informatie over overwaarde krijgen?

De antwoorden op de meest gestelde vragen over Overwaarde

Wat is overwaarde?
De overwaarde van een huis is heel simpel gezegd het verschil tussen de actuele verkoopwaarde van het huis in onbewoonde staat en de hoogte van de resthypotheek. Onbewoonde staat betekent dat er geen huurders in wonen. De overwaarde kan variëren van een klein bedrag tot bijna de hele waarde van het huis, als de hypotheek bijna geheel is afgelost. Dat laatste is geregeld het geval bij 50-plussers die twintig jaar of nog langer geleden een huis kochten en elk jaar trouw aflosten. Hun overwaarde kan oplopen tot enkele tonnen.

Waarom is het belangrijk te weten wat de overwaarde van mijn huis is?
Als u zich niet realiseert wat de overwaarde van uw huis is, weet u eigenlijk ook niet hoeveel vermogen u hebt. Uit onderzoek is gebleken dat mensen heel precies weten hoeveel geld op hun spaarrekening staat, maar dat ze lang niet altijd weten hoeveel geld ze zouden overhouden als ze hun huis zouden verkopen. In feite is de overwaarde die u dan gestort krijgt gewoon spaargeld waarop u kunt terugvallen als dat nodig is. U kunt het dus inzetten als aanvulling op het maandsalaris of op het pensioen. Of er iets anders mee doen.

Wat is de jaarlijkse prijsstijging van een gemiddeld huis?
Tussen 2005 en 2007 was volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) de prijsstijging gemiddeld 8,5 procent. De prijs van vrijstaande woningen ging in die periode wat harder omhoog dan die van tussenwoningen en appartementen. Natuurlijk zijn er ook grote regionale verschillen. Kijken we naar de laatste tien jaar, dan zijn de prijzen van huizen gestegen van gemiddeld €130.000 naar €240.000. Dat is bijna een verdubbeling. Huiseigenaren die hun woning al twintig jaar geleden kochten, hebben de prijs misschien wel zien verdrievoudigen.

Hoe kom ik erachter wat de overwaarde van mijn huis is?
Als u dat heel precies wilt weten, moet u een makelaar vragen een taxatierapport te maken; dit kost gemiddeld €450. Van de waarde volgens de taxatie trekt u de hypotheekschuld af. Het bedrag dat overblijft, is de overwaarde. Maar u kunt natuurlijk ook kijken voor welke bedragen vergelijkbare huizen bij u in de buurt de laatste tijd verkocht zijn. De verkoopprijzen kunt u vinden op de website van het kadaster.
Ook heeft het kadaster een zogeheten koopsomtelefoon (0900-202 02 01, €0,50 pm). U krijgt dan een goede indicatie van de waarde van uw eigen huis en hoeft geen taxatiekosten te betalen.

Is een hoge overwaarde op mijn huis financieel nadelig?
Ja en nee. In zekere zin is het een nadeel, omdat een hoge overwaarde betekent dat de hypotheek grotendeels is afgelost. En uiteindelijk profiteren woningbezitters met een geringe hypotheekschuld niet van de hypotheekrenteaftrek. Dat is ook de reden dat veel mensen een spaarhypotheek of een andere aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Maar er zijn ook financiële voordelen. Het eigen woningforfait (het bedrag van de rente dat je niet mag aftrekken) is geringer. Bovendien is de overwaarde wel een vorm van vermogen, maar het valt niet onder de vermogens-rendementsheffing. Zo kunt u een aantal voor- en nadelen tegen elkaar wegstrepen.

Kan ik de overwaarde van mijn huis te gelde maken?
Stel: u hebt een huis dat is getaxeerd op €300.000 en waarvan de hypotheek €100.000 bedraagt. De overwaarde is dus €200.000. U kunt dan een nieuwe hypotheek afsluiten van bijvoorbeeld €100.000. Dit bedrag wordt op uw rekening gestort. Daarnaast houdt u een deel van de overwaarde over (€100.000) die u niet gaat opmaken. Uw maandelijkse rentebetalingen stijgen weliswaar vanwege de hogere hypotheek, maar u krijgt tegelijkertijd een flink bedrag op de bank. Met dat bedrag kunt u de hogere rentelasten financieren én u kunt er een tijdlang royaler van leven dan daarvoor. Voor mensen met een klein pensioen zou dit een uitkomst kunnen zijn om nog een aantal dure dromen in vervulling te laten gaan. Daar staat dan wel een hogere hypotheekschuld tegenover.

Zitten daar geen risico’s aan?
Als u wilt dat uw huis in de familie blijft, is het opmaken van de overwaarde geen goed idee. Uiteindelijk – als u de hypotheek hebt opgemaakt en dus geen geld meer hebt voor de rentebetalingen – zit er waarschijnlijk niet veel anders op dan uw huis te verkopen. Met de opbrengst moet u de hypotheekschuld aflossen. Maar stel dat de woningmarkt voor die tijd instort en dat de waarde van uw huis afneemt terwijl u de waarde van dit eigendom opgemaakt hebt, dan kunt u in de problemen komen.

Welke constructies zijn er om de overwaarde uit een huis te halen?
De meest voor de hand liggende en waarschijnlijk ook meest voordelige manier is uw huis te verkopen. Daarna koopt u iets kleiners of gaat u huren met een kapitaaltje op de bank. Maar voor wie niet wil verkopen, hebben banken speciaal voor woningbezitters die hun geld toch ‘uit de stenen’ willen halen hypotheken ontwikkeld. Voorbeelden zijn de Verzilver Hypotheek (Florius) of KeuzePlus (Rabobank). Er zijn grofweg drie ‘hoofdvormen’: de krediethypotheek, de inkomensaanvullingshypotheek en de opeethypotheek.

Wat houdt zo’n krediethypotheek in?
Een krediethypotheek werkt eigenlijk als een doorlopend krediet, maar is veel goedkoper. Dat komt doordat het huis als onderpand wordt ingezet; de bank heeft dus veel meer zekerheid. Wie een dergelijke hypotheek afsluit, kán over het geld beschikken, maar hoeft dat niet. Alleen voor het gedeelte dat u opneemt, betaalt u rente en mogelijk aflossing. Deze vorm kan gunstig zijn voor mensen die niet precies weten hoe en wanneer ze het vrijgekomen geld nodig hebben. U leent namelijk niet meer dan nodig. Nadeel is de vaak iets hogere rente voor deze vorm van krediet.

En de inkomensaanvullingshypotheek?
De naam zegt het al: hiermee kunt u uw inkomen aanvullen, bijvoorbeeld als dat vanwege een of meerdere pensioenbreuken aan de lage kant is. U gebruikt dan de overwaarde van uw woning om een (direct ingaande) lijfrente aan te schaffen. Het geld kan ook worden gestort op een spaar- en of beleggingsrekening waaruit een maandelijkse uitkering als aanvulling op het inkomen gedaan wordt. Een nadeel is er echter ook: dergelijke constructies kosten geld. En als u kiest voor een beleggingsrekening is het resultaat van die beleggingen onzeker – en dus ook het eindkapitaal. Laat u daarom goed informeren over eventuele risico’s en kies nooit een vorm die u zelf niet goed begrijpt.

Hoe werkt de opeethypotheek?
Ook deze hypotheek wordt afgesloten op basis van de overwaarde. Bij deze vorm lost men vaak het restant van de eerste hypotheek af en sluit een hogere nieuwe hypotheek. Van het bedrag dat vrijkomt, wordt de totale rente die u over de hypotheek moet gaan betalen gereserveerd. Het restant van het geld kunt u beschouwen als een persoonlijk krediet. Wordt het restant ‘opgegeten’, dan gaat u de gereserveerde rente ook daadwerkelijk betalen; laat u het staan, dan betaalt u niets. Daardoor zal de hypotheek slechts langzaam oplopen, omdat niet al het vrijgekomen geld in een keer wordt gebruikt.

Kan ik mijn huis ook verkopen en terughuren om mijn overwaarde te gelde te maken?
Dat kan. In principe kunt u dat met behulp van een notaris met elke investeerder regelen. De koper, die dus ook een van uw kinderen kan zijn, betaalt een prijs en stelt een (langjarig) huurcontract op. De voordelen: u hoeft niet te verhuizen en kunt toch over de overwaarde beschikken. Er zijn bedrijven die zich hierin gespecialiseerd hebben: Amvest Homefree (een maatschappij van verzekeraar Aegon) en Torenstad (het concept Verzilverd Wonen).

Wat zijn de nadelen van het verkopen en terughuren van mijn huis?
Het lijkt of alles hetzelfde blijft, maar zo is het niet. Was de rente van de resthypotheek nog aftrekbaar, de huur moet u gewoon helemaal betalen. Een huur  van bijvoorbeeld €600 in de maand lijkt misschien niet zoveel, maar in tien jaar is het toch een bedrag van €72.000. Zo kan de overwaarde van het helemaal huis helemaal opgaan aan de huur. Het voordeel is dat het onderhoud voortaan voor rekening komt van de eigenaar van het huis. Ook worden de gemeentelijke woonlasten minder, want het eigenarengedeelte van de OZB is nu voor degene die het huis gekocht heeft.

Moet ik altijd vermogensbelasting gaan betalen als ik overwaarde te gelde maak?
In principe wel. Het is dan ook zaak daarmee vóór de mogelijke transactie rekening te houden. Het geld dat vrijkomt door het afsluiten van een nieuwe hypotheek komt bij uw vermogen en is dus belast in box 3. De vermogensrendementsheffing bedraagt van 1,2 procent op jaarbasis, met een vrijstelling van ruim €20.000 per persoon. De fiscus hanteert bij het bepalen van het vermogen twee peildata in een jaar (1 januari en 31 december) en gaat uit van het gemiddelde.

Is een hypotheek om de overwaarde uit mijn woning te halen, aftrekbaar?
Nee. De hypotheekrente van uw tweede hypotheek is aftrekbaar zolang het om uw hoofdverblijf gaat én u de lening afsluit om verbeteringen aan de woning aan te brengen. Als u deze hypotheek gebruikt voor andere zaken (zoals het kopen van een camper of om te beleggen) dan is de rente niet aftrekbaar. Dat is dus een groot nadeel. Let hierbij ook op het feit dat er bijkomende kosten komen kijken bij het afsluiten van de nieuwe hypotheek, zoals de kosten van de notaris, de taxateur, de hypotheekverstrekker en een eventuele boeterente van uw huidige hypotheekverstrekker. Maar dan nog kan het interessant zijn om de overwaarde van uw woning op te eten.

Wat als de huizenprijzen dalen?
Dan hebt u een probleem. In de jaren ’80 van de vorige eeuw is het gebeurd en het zou dus weer kunnen gebeuren. U doet er verstandig aan rekening te houden met een dergelijk scenario. Het verzilveren van de overwaarde betekent in de regel dat u geld leent met uw huis als onderpand. Mocht de verkoop van dat onderpand niet meer genoeg zijn om af te lossen, dan blijft u met een schuld zitten. Benut daarom nooit de volledige overwaarde en neem geen onnodige risico’s met uw zorgvuldige opgebouwde vermogen. Laat u bij alles wat u doet goed adviseren door mensen die uw vertrouwen waard zijn, en stap nooit in constructies die u niet snapt.

Waar kan ik meer informatie over overwaarde krijgen?
Vereniging Eigen Huis, 033-450 77 50 of kijk op www.eigenhuis.nl.

En verder

In de special 'Alles over geld':

  • Naar de beginpagina van 'Alles over geld'
  • Banksparen: uw geld fiscaal vriendelijk opzij gezet
  • Huur- en zorgtoeslag
  • Kinderopvang: 13 veel gestelde vragen over oppassen
  • Vermogensbeheer: 15 vragen en antwoorden
  • Een woekerpolis, wat nu?
  • Lijfrente: 15 vragen en antwoorden
  • Internetbankieren: veel gestelde vragen
  • Overwaarde. Wat is het en wat kan ik er mee?
  • Energiegebruik in huis: waar kan het best een beetje minder?
  • Zorgverzekering: pakketten voor 50-plussers
  • Verzekeringen: wat is verplicht, wat is nuttig
  • Goede doelen: waar kan ik mijn geld kwijt?
  • Pensioen: hoeveel krijg ik en kan ik het daarmee doen?
  • Erven en schenken: praktische vragen en antwoorden
  • Telefoneren en internet: veel gestelde vragen
  • Pensioen en echtscheiding
  • Sparen: veel gestelde vragen en antwoorden
  • Duurzaam beleggen
  • Zorgverzekering: het basispakket, de aanvullingen etc
  • Wat dekt uw uitvaartpolis?
  • Doe de SpaarQuiz en win een spaarrekening met 5000 euro

  • Bron(nen):
    • Plus Extra GeldSpecial
    Trefwoorden:

    Reactie toevoegen