Hebt u ook een UMTS-mast bij uw huis? Wat dan?

Heeft u ook een UMTS-antenne in de buurt? Dan kunt u proberen bezwaar te maken tegen de WOZ-taxatie van uw huis. In dit artikel leest hoe dat werkt, wat uw kansen zijn, en of het een goed idee is.

Of u ook een UMTS-antenne in de buurt hebt, kunt u opzoeken op www.antenneregister.nl.

Heeft u een antenne in de buurt? Dan kunt u proberen bezwaar te maken tegen de WOZ-taxatie van uw huis. Hoe dat moet, leest u in dit artikel. U vindt daar ook een voorbeeldbrief. Waarschijnlijk kunt u pas volgend jaar bezwaar aantekenen, als u een nieuwe beschikking hebt gehad over 2009. De bezwaartermijn van zes weken over de beschikking 2008 zal al verlopen zijn.

Voor een succesvol bezwaar moet u aantonen dat uw huis minder waard is door de antenne. Als argument kunt de rechterlijke uitspraak meesturen. U vindt de uitspraak op rechtspraak.nl: uitspraak rechtbank Leeuwarden.

Als bewijsstuken stuurden de oorspronkelijke bezwaarmakers ook een waslijst aan medische onderzoeken naar de rechter. Die vindt u hier. De onderzoeken gaan over zowel umts- als gsmmasten en wijzen op medische effecten tot zo'n 500 meter. Binnen die reikweikte zou u dus van deze onderzoeken gebruik kunnen maken.

WOZ-bezwaar goed idee?

Zal het lukken? Dat is de vraag, zegt Hans André de la Porte de Vereniging Eigen Huis. “Dit is een uitspraak van de laagste rechter. De volgende rechter kan weer anders oordelen. Wie zich op de uitspraak beroept, moet ook aantonen dat zijn geval hetzelfde is. Geldt de uitspraak nog als uw huis vijftig meter verder staat?”

Eerdere rechter oordeelden steeds in het nadeel van de huiseigenaar, wat de opmerking van André de la Porte bevestigt.

Daarnaast is het vraag of een verlaging van de WOZ-waarde een onverdeeld genoegen is. Volgens Frits Barelds van de Vereniging Register Vastgoed Taxateurs beïnvloeden WOZ-waarde en marktwaarde van huizen elkaar steeds meer, onder andere doordat de taxaties nu jaarlijks gaan plaatsvinden. Eigenaren die een verlaging van een WOZ-waarde aanvragen, om zo een paar tientjes aan belasting per jaar te besparen, schieten zichzelf daarmee mogelijk in eigen voet. Maar volgens André de la Porte is koppeling niet zo direct. “Er spelen allerlei factoren een rol. Individuele voorkeur is veel belangrijker dan de WOZ-waarde. Die is niet meer dan een globale waardebepaling.”

Begrijp de uitspraak

Het is nuttig om de uitspraak van de rechter in de zaak van Mantgummer Geart Oostra tegen de gemeente Littenseradeel goed te begrijpen, als u bezwaar gaat maken.

Met de uitspraak wil de rechter niet zeggen dat de straling van een umtsmast slecht voor de gezondheid is. Dat is een discussie voor wetenschappers. De rechter zegt wél, dat potentiële kopers bang zouden kunnen zijn voor gezondheidseffecten, en dus minder willen betalen.

Op zich dat een logische gedachte. Stel, u kunt kiezen tussen twee dezelfde huizen, een met en een zonder mast. U zou waarschijnlijk voor het huis zonder mast gaan.

Bij de rechtzaak was het, na bezwaar, de taak van de gemeente om te bewijzen dat er géén waardevermindering optrad. Sterk tegenbewijs zou kunnen hebben gezeten in recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Stel, de buurman van Geert Oastra verkoopt zijn huis keurig volgens de woz-waarde. Dan heeft de gemeente een bewijs dat een umts-mast geen invloed heeft.

Maar zulke verkooptransacties waren kennelijk niet voorhanden. Mochten ze in de toekomst wél plaatsvinden, dan kan de gemeente de woz-waarde opnieuw omhoog doen.

Hoeveel kan de waarde omlaag?

De 15 procent die de rechter toewees, is eigenlijk natte-vingerwerk. Hij houdt ongeveer het midden tussen de eis van de bewoner (20 procent lager) en wat de gemeente wilde toegeven (7 procent lager). Ook stemt hij overeen met een eerdere verlaging door de gemeente Noordoostpolder.

Bij andere huizen kan dit anders liggen. Als er veel leegstand is, zal een mast meer uitmaken dan wanneer mensen vechten op een huis. En waarschijnlijk is een Amsterdammer minder vies van een mast dan een bewoner van een klein Fries dorp. Dit alles betreft speculatie, want officiele taxateurs houden tot nu toe geen rekening met de aanwezigheid van een mast.

Eerdere rechtzaken

  • Mei 2006: Gemeente Bunnik moet van rechter woz-waarde verlagen vanwege gezondsheidseffecten hoogspanningsmast.
  • 2006-2007: diverse claims om gezondsheidsffect gsm- en umts-mast afgewezen door rechter.
  • November 2007: gemeente Noordoostpolder kent na bezwaar 15% woz-waardevermindering toe voor UMTS-mast bij woning.
  • 8 mei 2008: gemeente Littenseradeel doet hetzelfde, maar pas na uitspraak bestuursrechter.