Vanwege de lage hypotheekrente op dit moment sluiten veel mensen hun hypotheek over. Kan er in dat geval sprake zijn van een zogenoemde nieuwe lening waardoor de hypotheekrente niet meer aftrekbaar zou zijn?
- Ik heb een aflossingsvrije hypotheek met einddatum 1-3-2039;
- Mijn huis staat ver "boven" water;
- Ik heb een vaste rente voor 20 jaar; deze loopt af op 1-3-2019;
- Ik wil deze nu bij dezelfde hypotheek verstrekker oversluiten tegen de gunstige nieuwe rente voor het zelfde hypotheekbedrag dat ik dus al 16 jaar heb.
Antwoord:
Sinds 2013 is de rente voor een nieuwe hypothecaire lening in box 1 (in het spraakgebruik ook wel: nieuwe lening eigen woning) nog slechts aftrekbaar als deze lening in maximaal 30 jaar wordt afgelost.
Een nieuwe lening is een lening die NIET de voortzetting is van een (op 31 december 2012) al bestaande lening. Het “oversluiten” van een (op 31 december 2012) bestaande lening vanwege bijvoorbeeld gunstige voorwaarden zorgt er in het algemeen voor dat er géén sprake is van een nieuwe lening, voor zover die nieuwe lening niet hoger wordt dan de oude.
Dit betekent voor u, dat uw lening onder de regels blijft vallen, zoals die waren vóór 2013.
Ik heb voor u persoonlijk wel drie aandachtspunten:
1. U geeft aan dat uw aflossingsvrije lening een einddatum heeft in 2039, terwijl u al 16 jaar deze hypotheek heeft. Dat houdt in dat uw lening is ingegaan in 1999. U kunt de rente maximaal gedurende 30 jaar aftrekken, waarbij de jaren vóór 2001 niet meetellen. De rente over uw aflossingsvrije hypotheek is dus slechts aftrekbaar tot en met 31 december 2030. Uw lening loopt dan nog acht jaar en drie maanden door (tot 1 maart 2039). Bij het oversluiten van uw lening kan hier wellicht rekening mee worden gehouden. U zult immers ook een aflossingsvrije lening ooit moeten aflossen (ondanks het woord “aflossingsvrij”!).
2. U geeft ook aan dat uw lening even hoog blijft. Indien dat het geval is, blijft deze hele lening onder de fiscale regels vallen van vóór 2013. Maar vanwege de lage rente en het feit dat uw rentevaste periode nog niet is verstreken, bent u waarschijnlijk een boeterente verschuldigd. Vraag voordat u oversluit na hoe hoog deze boeterente is. Laat uw adviseur berekenen of u in de komende vier jaar (de resterende rentevaste periode) deze boeterente “terugverdient” door het oversluiten.
3. Als er sprake zou zijn van boeterente, dan is deze aftrekbaar. Financiert u de boeterente mee? Dan is de rente over dat deel van de lening niet aftrekbaar. U hoeft deze lening niet af te lossen, want het is geen ‘eigenwoningschuld’. Er is daarom geen fiscale aflossingsplicht. Maar geld lenen kost geld, dus als u de boeterente zelf kunt betalen, is dat uiteindelijk altijd goedkoper.
Nicole Goud is fiscalist en jurist met jarenlange ervaring in m.n. de belastingadvieswereld (sinds 1987). Sinds 2007 is zij werkzaam bij IFK en schrijft en ontwikkelt zij daar lesmateriaal voor o.a. banken, verzekeringsmaatschappijen, accountants en financiële planners op juridisch en fiscaal gebied.