De opeethypotheek

Ik heb overwaarde op mijn huis en was van plan deze overwaarde te gebruiken als aanvulling op mijn pensioen. Dat zou kunnen door middel van een opeethypotheek. Is deze opeethypotheek nu nog wel verstandig of mogelijk?

In het trosprogramma Radar is hier onlangs aandacht aan besteed . We beginnen met uitleg van de opeethypotheek zelf. Er zijn overigens ook andere namen voor deze vorm van benutten van de overwaarde (bijvoorbeeld seniorenhypotheek).

Wat is een opeethypotheek
De overwaarde van een woning is de huidige waarde van de woning minus de hypotheekschuld die op de woning rust. U kunt de behoefte hebben aan extra krediet omdat u bijvoorbeeld net met pensioen bent gegaan. Bij het afsluiten van een opeethypotheek kunt u gebruik maken van deze overwaarde. U leent dan van de bank, met uw woning als onderpand. Over deze lening bent u wel rente verschuldigd. Omdat uw woning als onderpand dient, ligt deze rente relatief laag. Deze rente is overigens niet aftrekbaar. Vaak wordt de te betalen rente bij het krediet opgeteld, zodat de schuld niet alleen toeneemt met de onttrekking, maar ook met deze rente.

De bank bepaalt een limiet tot waar de lening, samen met uw eventuele bestaande hypotheekschuld, mag oplopen (bijvoorbeeld tot 75% van de waarde van de woning).

Een adviseur stelt samen met u vast welke maandlast u kunt dragen. Op basis van deze maandlast en de overwaarde van de woning, is het in bepaalde gevallen mogelijk een dergelijke opeethypotheek aan te gaan.

U kunt dan de lening ineens opnemen, of deze periodiek ontvangen. Het voordeel is dat op deze manier de overwaarde liquide wordt gemaakt . Ook kan bijvoorbeeld gekozen worden om door middel van de opeethypotheek de hypotheekrente van de bestaande hypotheek te betalen waardoor de vaste lasten van de woning fors dalen.

Risico’s van de opeethypotheek
Er kleven wel bepaalde risico’s aan de opeethypotheek.

  • Allereerst kan de waarde van uw woning afnemen, zoals de afgelopen jaren het geval is. De bank merkt dit ook, want ze hebben het recht om uw woning periodiek te taxeren. Omdat het maximum te lenen bedrag afhankelijk is van de waarde van de woning kan zodoende eerder het maximum bereikt worden dan was gepland. Dit heeft twee gevolgen: u kunt niets meer opnemen en u zult zelf de rente over de lening moeten betalen. Kunt u dit niet, dan zult u een andere oplossing moeten vinden, of de woning verkopen.
  • Een tweede risico is een stijgende rente. Vaak wordt afgesproken dat de rente over de opeethypotheek variabel is. Als de rente sterk zou stijgen, terwijl deze wordt bijgeschreven op de lening, wordt de limiet mogelijk ook veel sneller bereikt dan verwacht.
  • Een derde “risico” is lang leven. Dat klinkt wellicht vreemd. Maar de opeethypotheek is in beginsel een tijdelijke leenconstructie. Op een gegeven moment is de overwaarde ‘opgegeten’. Als u dan nog leeft, zult u op wellicht zeer hoge leeftijd alsnog de woning moeten verkopen.

We lichten deze risico’s toe aan de hand van een voorbeeld.

Voorbeeld risico’s opeethypotheek
Mevrouw van Dam[1] is weduwe. In 2013 bereikt ze de AOW-gerechtigde leeftijd. De AOW is haar enige inkomstenbron vanaf dat moment. Ze kan hier niet van rondkomen. Mevrouw van Dam heeft ook nauwelijks spaargeld. Ze heeft een eigen woning met een waarde van € 240.000. Daarop rust nog een hypothecaire lening van € 40.000 (aflossingsvrij). Om wat financiële armslag te hebben, wil ze graag deze overwaarde opeten. Ze wil de woning namelijk niet verkopen, maar er het liefst in blijven wonen tot haar dood.

Een bank is bereid tot 75% van de waarde aan overwaarde te financieren. Dat is dus 75% x € 240.000 = € 180.000. Daar moet nog wel haar bestaande hypotheekschuld op in mindering worden gebracht van € 40.000. Er resteert dan € 140.000. Omdat mevrouw van Dam nu al niet rondkomt, wordt afgesproken dat de rente over de lening wordt bijgeschreven. De adviseur rekent haar het volgende voor:

Wanneer mevrouw van Dam maandelijks € 500 wil opnemen uit de overwaarde, en de rente is 5%, dan kan ze dat ruim 16 jaar lang doen. In totaal ontvangt ze dan weliswaar ‘slechts’ € 96.000, maar door de bijgeschreven rente en de rente over die bijgeschreven rente, is na 16 jaar de hele overwaardepot van mevrouw van Dam leeg. Mevrouw van Dam gaat op het aanbod in. Ze verwacht toch niet ouder te zullen worden dan 81. Wat zijn nu de risico’s?

Risico 1:
Stel dat de waarde van haar woning nog eens 15% in waarde daalt. Die wordt dan € 204.000. De maximale opeethypotheek is dan 75% x € 204.000 -/- € 40.000 = € 113.000. Wanneer mevrouw van Dam € 500 per maand blijft opnemen uit de lening, is haar limiet al na minder dan 13 jaar bereikt, in plaats van 16 jaar. Hierdoor kan ze op relatief hoge leeftijd alsnog gedwongen worden de woning te verkopen.

Risico 2:
Stel dat de rente toeneemt. In de eerdere berekening is uitgegaan van een rente van circa 5%. Stel dat deze ineens 8% zou worden. Ook dit zou er toe leiden dat het potje van de overwaarde al na 13 jaar leeg is, in plaats van na de geplande 16 jaar. We gaan er daarbij vanuit dat de rente over de bestaande hypotheek van € 40.000 ook toeneemt. Mevrouw heeft nog steeds geen spaargeld om het gat te dichten, dus zal ze ook nu de woning moeten verkopen.

Risico 3:
Stel dat mevrouw van Dam nog leeft als ze 81 is. We gaan ervan uit dat de waarde van de woning niet is veranderd in de tussentijd en ook dat de rente niet is gewijzigd. Op haar 81ste zal de overwaarde dan wel volledig zijn opgegeten. Waar moet mevrouw van Dam dan van leven? Ze moet ineens zelf de rente over € 140.000 gaan betalen (de opname van de opeethypotheek), terwijl ze niets meer kan onttrekken.

Dat scheelt haar € 583 aan te betalen rente + € 500 aan onttrekking = € 1.083 netto per maand! Dat is meer dan haar hele AOW-uitkering. Ze zal de woning dus moeten verkopen, en wel op zeer korte termijn. De vraag is dan uiteraard: waar gaat ze naartoe?




[1] gefingeerd personage


Conclusie

De opeethypotheek is een goede mogelijkheid om gebruik te maken van de overwaarde van de woning. Er kleven echter risico’s aan, waarvan u zich bewust moet zijn.

Laat een adviseur u altijd de gevolgen schetsen van enkele scenario’s. Bent u zich voldoende bewust van deze risico’s? Dan kan een opeethypotheek nog wel de oplossing zijn voor het verlagen van maandlasten of het verruimen van uw financiële armslag.

Bronnen:
http://www.trosradar.nl/uitzending/archief/detail/aflevering/11-03-2013/opeethypotheek/?p=1

Bron(nen):
  • geldenrecht.nl