Zónder makelaar kan het ook

Een huis kopen of verkopen zonder makelaar is spannend. Je moet een hoop zelf regelen, maar je bespaart al snel duizenden euro’s aan bemiddelingskosten.

Zelf een huis verkopen rukt op. Maar helemaal zonder makelaar durft niet iedereen het avontuur aan te gaan. Een goedkope onlinemakelaar kan in dat geval de helpende hand bieden. Bij digitale diensten als Makelaarsland.nl, Digimakelaars.nl en Jaap.nl ben je ongeveer €1000 kwijt aan hun hulp bij deeltaken, zoals het kiezen van de juiste vraagprijs, een taxatie of het uitbesteden van papierwerk. Hiermee houd je de kosten een beetje in de hand. Meestal zit er een standaardkoopcontract in hun dienstenpakket, plus een advertentie op huizenwebsite Funda (particulieren mogen niet adverteren op Funda).

Zonder hulp

Bezichtigingen organiseren en soms ook foto’s maken doe je zelf. Controleer wel of online-makelaars  lid zijn van een van de brancheverenigingen VBO, NVM of VastgoedPro. Dan ben je zeker van goede consumentenvoorwaarden. De echte doe-het-zelvers willen het helemaal zonder hulp regelen. Zij organiseren hun verkoop via familie, kennissen en hun verenigingsleven. Een advertentie vinden zij niet nodig: zij slaan zelf een bord in de tuin, gebruiken Facebook en hangen een briefje op in de buurtsuper. Een eigen website over hun te koop staande woning, met informatieve foto’s, is zo gemaakt.

Huis verkopen zonder makelaar

1. Verzamel informatie

Zorg voor een map met informatie over de woning, zoals plattegrond, afmetingen, verbouwingen, de WOZ-waarde en ook eventuele gebreken aan het huis. Je hebt als verkoper een informatieplicht naar de koper. Een lekkende riolering, asbest op zolder of slechte fundamenten moet je helder communiceren. Komen na de koop gebreken aan het daglicht waar je van wist of die je had moeten weten, dan kan dat nare gevolgen hebben. Misleiding is strafbaar. Houd rekeningen bij de hand: hoe oud is de cv-ketel, wanneer werd voor het laatst geschilderd?

2. Bepaal de prijs

Dat is makkelijker dan vaak wordt gedacht: tegen een kleine vergoeding krijgt je in het Kadaster inzage in de verkoopprijzen van huizen in de buurt en die bieden vaak al houvast. Daarna kijk je goed rond in de buurt naar de vraagprijzen van soortgelijke woningen die te koop staan.

3. Organiseer kijkdagen

Dat kijkers elkaar een beetje in de weg lopen, is niet erg: dan weten ze dat ze niet de enige zijn. Ook een bieding zet je zelf op touw. Spreek met belangstellenden een deadline af waarop hun bod op papier binnen moet zijn, met eventuele voorbehouden zoals financiering of bouwkundige keuring en een voorgestelde datum van overdracht. Mondelinge toezeggingen zijn niet geldig. Laat je niet uit het veld slaan door negatieve opmerkingen van kopers. Vinden ze de keuken verouderd? Ga er niet tegen in: “Natuurlijk, die moet eruit voor uw eigen droomkeuken.” Doen makelaars ook. Die zien geen problemen en dragen oplossingen aan.

4. Stel een bouwkundig rapport op

Dat kost een paar honderd euro, maar biedt beide partijen enig inzicht in de staat van onderhoud van het huis en de kosten van noodzakelijk achterstallig onderhoud of vervanging, bijvoorbeeld van de elektra. De verkoper die zo’n keuring laat uitvoeren, toont daarmee zijn vertrouwen in het huis aan de koper, maar hou er rekening mee dat veel kopers liever een eigen (bouwkundige) keuring naar de staat van het huis laten doen.

5. Bepaal de verkoop strategie

In de grote steden is de woningmarkt de laatste maanden aan het overkoken. Het is daar dringen om te kunnen kijken en bieden, en als verkoper heb je het voor het zeggen. Buiten de Randstad geldt nog steeds dat kopers veel te kiezen  hebben. Er is meer tijd om te  onderhandelen. Alternatieven om het huis tegen een goede prijs te verkopen, zijn: laten bieden met een gesloten enveloppe of vrijwillig laten veilen. Veel verkopers denken dat bij een vrijwillige veiling (bieden bij opbod vanaf een minimale biedprijs) de opbrengst lager is dan bij ‘blind bieden’ met gesloten enveloppen via de makelaar, maar dat hoeft niet zo te zijn.

6. Zet rechten en plichten op papier

Een standaardkoopcontract staat op de website van Vereniging Eigen Huis. Na het tekenen van dit contract kan de koper binnen drie werkdagen de koop alsnog ontbinden, zonder opgaaf van redenen en zonder kosten. Denk bij het contract ook aan bijlagen zoals:

  • Het eigendomsbewijs van de  huidige eigenaar.
  • Erfdienstbaarheden en aktes waarnaar wordt verwezen in dat eigendomsbewijs.
  • Kadastrale kaart en kadastraal uittreksel.
  • Splitsingsakte en stukken van de Vereniging van Eigenaren (bij appartementen).
  • Afspraken over voorbehoud van financiering, bouwkundige keuring, datum van overdracht, overname van roerende zaken zoals meubilair en gordijnen, et cetera.

7. Hou het leuk

Zorg dat het leuk is en leuk blijft. Niemand kent het huis beter dan de bewoner en je mag best laten zien dat je er trots op bent en met plezier hebt gewoond. Heb geen haast. Laat je niet opjagen. Vrees je slapeloze nachten? Doe het dan niet zelf: schakel toch een makelaar in. Het belangrijkste is: je moet er zin in hebben en er tijd voor hebben. Niet iedereen kan tijd vrijmaken voor bezichtigingen of staat bij onderhandelingen stevig in zijn schoenen.

Huis kopen zonder makelaar

1. Maak de financiën in orde

Via onder meer het Kadaster en Calcasa.nl krijg je voor enkele tientjes een goede indicatie van de woningwaarde in een bepaalde buurt. Soms is er in de buurt een goed vergelijkbare woning verkocht. Dat biedt houvast. Zorg dat je weet hoeveel je kunt lenen voor de woning en wat dan de maandlasten zijn.

2. Neem de tijd bij bezichtigen

Past het huis in het financiële plaatje? Is de vraagprijs redelijk? Dan volgt de bezichtiging. Vergeet daarbij de omgeving niet. Hoe zijn de buren? Zijn er bouwplannen bekend bij de gemeente? En dan natuurlijk het huis. Probeer daarbij door de inrichting heen te kijken. Ga bij serieuze interesse altijd een tweede keer kijken voordat je een  bod uitbrengt. Probeer daarbij vooruit te denken: past deze woning over tien jaar ook nog bij mij? Tot slot: de taxatiewaarde is erg belangrijk als je een nieuw huis met een hypotheek financiert. Is die taxatie lager dan de prijs die je gaat betalen, dan moet je het verschil vaak zelf bijpassen.

3. Hou rekening met verbouwen

Grote verbouwingsplannen direct na de koop? Hou er rekening mee dat je niet zomaar de volledige verbouwingskosten kunt lenen. De bank wil dan een taxatie van de waarde van de woning voor en ná de verbouwing. Van dat verschil kan je dan een deel (rond de  50 procent) lenen. De rest moet je betalen uit eigen middelen.

4. Onderhandel met beleid

Denk bij het onderhandelen naast de prijs ook aan de voorwaarden, zoals een voorbehoud van financiering en een formele bouwkundige keuring. Mocht je de hypotheek niet rondkrijgen, of is er toch iets mis met de woning, dan kun je van de koop af. Bepaal vooraf je maximum en doe een bod met overtuiging. Blijf beleefd, maar geef nooit zomaar toe. Vergeet niet dat beide partijen na het onderhandelen tevreden moeten zijn. Probeer altijd met elkaar in gesprek te blijven en denk in oplossingen. Maak daarbij gebruik van de feiten. Vraagprijs te hoog? Toon dat er nog het nodige aan het huis moet gebeuren en wat dat kost. Lukt het niet een prijs overeen te komen? Denk dan ook aan andere zaken, zoals een flexibele overdrachtsdatum. Misschien is het voor de verkopers wat waard als ze een half jaar langer in het huis kunnen blijven.

5. Check het voorlopig koopcontract

Eens over de prijs en de voorwaarden? Dan kan er een ‘voorlopig koopcontract’ opgesteld worden. Meestal stelt de verkopende makelaar een contract op, maar een notaris kan dit ook doen. Op  de website van Vereniging Eigen Huis zijn (gratis) standaardcontracten te downloaden. Krijg je een contract van de verkoper? Laat dit altijd nakijken  door een jurist of notaris. Na het tekenen heb je als koper drie werkdagen de tijd om zonder opgaaf van redenen ervan af te zien.

6. Laat het huis bouwkundig keuren

De koper heeft de plicht om zich op de hoogte te stellen van de toestand van de woning. De verkoper heeft de plicht om de koper te informeren over eventuele gebreken. Desondanks is het aan te raden altijd een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Zo’n keuring kost al snel €400 of meer. Maak van de uitkomst van deze keuring een voorwaarde in het koopcontract. Komen er zaken aan het licht die flink in de papieren lopen, bijvoorbeeld meer dan 10 procent van de koopprijs, dan kan dat een reden zijn om af te zien van de koop.

7. Kies de notaris

Huis goedgekeurd? Hypotheek rond? Dan kan het huis worden overgedragen. Dat doet de door de koper gekozen notaris. Voor de overdracht is er meestal een laatste inspectie van het huis. De koper kan dan zien dat het huis wordt opgeleverd zoals is afgesproken en er bijvoorbeeld geen sprake is van schade. Neem je bepaalde spullen over uit het huis? Hou dan de boedellijst bij de hand. Bij de notaris tekenen beide partijen de transportakte (of leveringsakte). Daarna krijg je de sleutel. Vergeet niet het huis direct goed te verzekeren (opstal- en inboedelverzekering), want vanaf dat moment is het jouw eigendom en jouw verantwoordelijkheid.

Wat kost een makelaar?

Een makelaar rekent courtage. Dat honorarium is meestal een percentage van de verkoopprijs en schommelt tussen de 1 en 2 procent. De courtage voor aankoop is vaak lager voor verkoop. De tarieven zijn niet altijd meteen duidelijk en daarom onderhandelbaar. Wat gaat de makelaar precies voor je doen? Zijn er nog bijkomende kosten? Bijvoorbeeld voor een folder of extra advertenties? Sommige makelaars brengen vage offertes uit met percentages van de verkoopprijs en opslagen waar de btw nog bij komt. Reken uit wat het in échte euro’s kost of laat dat doen. Dat is belangrijk, want tienden van procenten kunnen een verschil betekenen van honderden euro’s.

Appartement kopen? Lees meer op plusonline.nl/appartementkopen

Bron(nen):