Zo gaat u om met uw VvE: alles op rolletjes

Nieuwe bewoners weten lang niet altijd waar ze aan beginnen als ze een appartement kopen. Jonge mensen bijvoorbeeld, die zich na lang sparen en zoeken eindelijk een ‘eigen huis’ kunnen veroorloven. Of ouderen, die hun eigen huis hebben verkocht en voor het eerst gelijkvloers gaan wonen. Nieuwkomers beseffen vaak niet dat aan hun nieuw verworven onderkomen een scala aan verantwoordelijkheden en verplichtingen is verbonden. De makelaar heeft meestal wel verteld over de maandelijkse bijdrage of servicekosten, maar niet dat die in korte tijd kunnen stijgen van €150 naar €400, omdat er niet voldoende gereserveerd was voor groot onderhoud. Dat kan ertoe leiden dat bewoners de hakken in het zand zetten, omdat ze al aan de top van hun woonbudget zitten.

Een stukje van de hal ingepikt

Conflicten binnen de VvE komen vaak voort uit het delen van de gemeenschappelijke ruimten. Dat kan variëren van het ‘inpikken’ van een stukje van de hal, bijvoorbeeld met een schoenenrek of ‘decoratieve’ vaas, tot het plaatsen van een scootmobiel op een onveilige plek. De één denkt recht te hebben op een stukje van de ruimte, die immers gemeenschappelijk is. De ander ziet de hal, gangen en galerijen door deze ‘rommel’ veranderen in een obstakelparcours.

Voorschriften en verplichtingen

Afhankelijk van het splitsingsreglement hebben appartementseigenaren voor veel zaken toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaren. Zo mag je aan de gevel vaak niet zomaar een airco ­ophangen. De beglazing mag je niet zelf vervangen. Zelfs je eigen voordeur mag je niet zelf een ander kleurtje geven. Als een lid toch zelf onderhoud gaat plegen aan gemeenschappelijke onderdelen, moet hij of zij later alsnog meebetalen aan het gezamenlijke onderhoud.

Maar er zijn nog veel meer zaken waar een appartementseigenaar niet altijd zelf over mag beslissen, zoals de vloerbedekking, de (tijdelijke) verhuur van het appartement en het houden van huisdieren.

In het huishoudelijk reglement staan de onderlinge afspraken over de orde in het gebouw, bijvoorbeeld over tijdstippen waarop er geen lawaai mag worden gemaakt en over was ophangen op het balkon.

Duidelijke regels hebben is één ding, de naleving ervan is een ander hoofdstuk. Er is geen onafhankelijke toezichthouder. Eigenaars die last hebben van andere eigenaars, moeten elkaar daarop aanspreken. En dat is niet altijd makkelijk.

Wat als je die lift nooit gebruikt?

In het splitsingsreglement staat wie welk deel van de gezamenlijke kosten moet betalen, vaak  gebaseerd op de grootte van het appartement. Het komt vaak voor dat eigenaren van de begane grond moeten meebetalen aan een lift die ze nooit gebruiken. Bij onvrede kan het splitsingsreglement hierop worden aangepast, maar daarvoor is wel een notaris én een grote meerderheid van stemmen nodig. Meestal blijft de onvrede van de beganegrondbewoners sluimerend aanwezig, totdat deze plotseling oplaait als er groot onderhoud nodig is waarvoor moet worden betaald. Discussies over groot onderhoud kunnen hierdoor nog moeilijker worden dan ze al waren.

Zelfs over wasophangen op je balkon staat iets in het reglement

Ruzie om verduurzaming

Verduurzamingsambities vormen een toenemende bron van onenigheid. Ook al zijn bewoners het eens over het belang van verduurzaming in het algemeen, dan nog kan het lastig zijn om dure projecten als zonnepanelen, isolatie en warmtepompen erdoor te krijgen, zeker wanneer er een grote financiële investering bij komt kijken. Bewoners met verhuisplannen hebben weinig zin in een hoge bijdrage aan verduurzaming, die pas op de lange termijn wordt terugverdiend. En áls de benodigde meerderheid stemt vóór een besluit tot verduurzaming en een extra financiële bijdrage, dan is de volgende hobbel het incasseren van de benodigde bijdrage bij de tegenstemmer.

Is een externe beheerder een goed idee?

De meeste VvE’s hebben een externe beheerder, aan wie ze de administratie, het dagelijks beheer en onderhoud overlaten. Een externe beheerder kan veel goed doen, maar ook veel frustratie veroorzaken. De kwaliteit van het werk van externe beheerders verschilt enorm en wettelijke eisen waaraan een beheerder moet voldoen zijn er niet. Personeelstekort helpt niet mee. Eigenaars van appartementen moeten vaak lang wachten op een antwoord op vragen, reparatieverzoeken en onderhoudsklachten. Er zijn ook ronduit slechte beheerders die het belang van de VvE op de tweede plaats stellen en soms zelfs frauduleus omgaan met het geld van de eigenaars. Het is aan het bestuur om dit te signaleren en te voorkomen.

Gezocht: bestuursleden

Dan moet er wel een functionerend bestuur zijn. Niet zelden gooit een zittend bestuur het bijltje erbij neer als problemen te hoog oplopen en nieuwe bestuursleden zijn lastig te vinden. Veel eigenaren hebben geen zin om zich in de administratie of technische zaken te verdiepen, waardoor een kleine groep de verantwoordelijkheid draagt en zich daardoor overbelast voelt. Soms is er helemaal geen bestuur en wordt de beheerder noodgedwongen tot bestuurder benoemd. Zo is er minder controle op de uitgaven van de VvE en in het ergste geval kan de beheerder er met de kas vandoor gaan.

‘Voorkom een conflict, vraag op tijd een jurist om hulp’

Annette Schoemaker is jurist in het VvE-team bij de Vereniging Eigen Huis. 

Zij adviseert: “Met een goed functionerende VvE en een fijne onderlinge sfeer kan het prettig wonen zijn in een appartementengebouw. Het is jammer wanneer onenigheid roet in het eten gooit. Een conflict binnen de VvE kan gemakkelijk ontaarden in een vete die bij de rechter moet worden uitgevochten. Een rechterlijke uitspraak brengt wel duidelijkheid, maar doet de onderlinge verhoudingen geen goed. Om dat te voorkomen is het zaak hulp in te schakelen vóórdat een discussie escaleert. Het is voor een appartementseigenaar soms lastig om te bepalen wie er gelijk heeft. Moet iedereen nu wel of niet meebetalen aan de glazenwasser? Dat soort zaken staan in het splitsingsreglement, maar daarin staat veel juridische taal die voor een leek moeilijk is te ­begrijpen. Als niemand precies weet hoe het zit, blijft iedereen vastzitten in zijn eigen argumenten en bestaat de kans op escalatie. Het is verstandig om in zo’n geval uitleg te vragen aan een jurist. Dat kan helpen om een vastge­lopen discussie vlot te trekken en een conflict te voorkomen.”

• Kijk voor meer informatie op: eigenhuis.nl/diensten/juridisch-advies