In elk taxatierappport van een woning is sinds 1 april de informatie over de fundering explicieter opgenomen. Dat is belangrijk omdat het mogelijke funderingsrisico's zichtbaar maakt plus de financiële gevolgen van die funderingsproblemen. Het herstel van slechte fundering kan namelijk tienduizenden euro's kosten.
Taxateurs verdelen sinds 1 april het risico op funderingsproblemen niet langer in drieën: laag – midden – hoog. Ze gebruiken nu een risicoklasse van A tot en met E. A staat voor een laag risico en E staat voor een hoog risico. Ook schrijft de taxateur hoe betrouwbaar die risicoklasse is. Is de informatie vastgesteld, afgeleid of gebaseerd op een model? Daarnaast moeten taxateurs gegevens uit het rapport vergelijken met wat ze zien tijdens een inspectie. Bij grote afwijkingen gaan ze dat expliciet melden.
Bij een risicoklasse D of E komt in principe een aanvullend funderingsonderzoek voordat het taxatierapport wordt afgerond. De uitkomsten van dit onderzoek spelen mee bij het waardeoordeel. Ook kan een funderingsrisicorapport een indicatie van mogelijke herstelkosten bevatten.
Makelaar
Het is positief dat het nieuwe taxatierapport de risico's van funderingsschade beter in kaart brengt, maar die informatie komt laat in het koopproces naar voren. Dit is vervelend want een hoog funderingsrisico kan gevolgen hebben voor de financiering van het nieuwe huis. Een koper kan daarom al tijdens de bezichtiging en in gesprekken met de verkopend makelaar vragen stellen over de fundering. Makelaars hebben toegang tot de funderingsinformatie en kunnen vertellen wat er over de fundering bekend is. Deze informatie is belangrijk bij de beslissing om wel of niet te kopen.
Nu komt de funderingsinformatie uit het taxatierapport pas na het tekenen van het koopcontract op tafel. Bij een score D of E is aanvullend onderzoek nodig. Bij hoge herstelkosten bestaat het risico dat de financiering niet rond komt.
Half miljoen
Ook voor huiseigenaren die niet van plan zijn het huis te verkopen, is het zaak alert te zijn op funderingsproblemen. Meer dan de helft (57 procent) van de panden in Nederland heeft een ondiepe fundering. Dat is een potentieel risico. Naar schatting hebben zo'n half miljoen woningen te maken met funderingsproblemen, om precies te zijn tussen de 487.000 en 537.000. Deze panden hebben een verhoogd risico om te verzakken als gevolg van droogte. Rekening houdend met klimaatverandering kan het oplopen tot zo'n 687.000 panden. Ongeveer 75.000 panden hebben een acuut risico.
Vaak zijn funderingsproblemen zichtbaar in en rond het huis. Zo kan het huis zichtbaar scheef staan, kan de gevel lijken te verzakken en hebben de buren vergelijkbare klachten. Een ander signaal zijn scheuren in de buitengevel zijn, die groter worden en na herstel weer terug komen. Ook binnenshuis kunnen scheuren ontstaan en ramen en deuren kunnen gaan klemmen.
De belangrijkste risico's bij houten funderingen zijn droogstand en bij ondiepe funderingen optrekkend vocht of verschilzetting. Na de droge zomers van 2018, 2019, 2020 en 2022 zijn bij het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) het aantal meldingen van aantal funderingsschade sterk toegenomen. Waren dat er in 2017 een tot drie per week, in 2018 kwamen er gemiddeld vijf meldingen per dag binnen en 2019 zelfs tientallen per dag na aandacht in de media.
De schade neemt niet allen toe in bekende risicogebieden, zoals huizen op houten palen in veengebied. Tegenwoordig zijn er ook problemen bij huizen op zandgronden en in rivierengebieden.
Herstel
Het herstel of vernieuwen de van fundering is een belangrijke klus. In een rijtjeshuis of twee-onder-een-kap wordt het probleem samen met de buren opgelost. Als het niet tegelijkertijd wordt aangepakt, kunnen verzakkingen namelijk blijven voorkomen. Bij op staal gefundeerde woningen helpt het om de bodem te versterken op de plekken waar scheuren zijn ontstaan. Volgens een indicatie van de Vereniging Eigen Huis kost dat ongeveer vijftienhonderd euro per strekkende meter. Bij een houten fundering met rottende palen is een nieuwe fundering vaak de enige oplossing. Voor een huis met een oppervlakte van vijftig m2 kost dat al snel tachtigduizend euro.
De kosten voor funderingsherstel zijn voor de eigenaar. De schade ontstaat geleidelijk en wordt daarom niet gedekt door de opstalverzekering. Veel huiseigenaren zullen een lening moeten afsluiten om het herstel te kunnen betalen. Huiseigenaren die vanwege een laag inkomen bij de bank geen lening krijgen, kunnen mogelijk een beroep doen op het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Deze regeling is bedoeld voor zittende huiseigenaren die het herstel niet kunnen betalen.
Huiseigenaren met (potentiële) funderingsproblemen kunnen meer informatie vinden bij het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek, www.kcaf.nl
