Heerlijk natuurlijk, je vrije tijd doorbrengen in je eigen vakantiehuis. Maar schiet je er financieel ook iets mee op?
Volgens Second Home beschouwt maar liefst driekwart van de mensen die een tweede huis kopen het huis als investering. Ze willen hun vakantiehuis verhuren om rendement te behalen. Spaargeld op de bank levert niets op, dus zo’n gekke gedachte is dat niet. De markt springt hierop in. Niet voor niets zie je steeds vaker advertenties voor tweede huizen die een rendement van 4 of soms wel 8 of 10 procent beloven.
Rendement
“Als er zoveel rendement beloofd wordt, moet je eerst eens informeren of dat bruto of netto is”, adviseert Tom van den Brink van Second Home. “Krijg je dat geld echt in handen of gaan er nog kosten vanaf?” Die kosten kunnen bijvoorbeeld de parkkosten zijn of kosten die de verhuurorganisatie maakt voor advertenties, schoonmaak en administratie. Aad Rekelhof van Vakantiemakelaar denkt dat een netto rendement van 4 tot 6 procent realistisch is, maar hoger zal het zelden zijn. Dat rendement van 4 tot 6 procent haal je volgens hem bovendien alleen in een park dat zulke goede voorzieningen heeft dat mensen er het hele jaar door een huis willen huren. Dat vraagt ook iets van het huis: je moet er hartje winter ook comfortabel kunnen verblijven.
Piektijd
Een netto rendement van 4 pro-cent betekent dat een vakantie-huis van €100.000 jaarlijks €4000 oplevert. Dat geeft geen enkele bank. Om dit te bereiken moet je volgens Rekelhof je huis 65 procent van de tijd verhuren.
Dus zelf kun je 35 procent van de tijd gebruikmaken van je huis. Het betekent ook dat je het huis de hele zomer moet verhuren. Dat is de piektijd. Dan is de belangstelling het grootst en zijn de huurprijzen het hoogst. Ook als de scholen voorjaars- en herfstvakantie hebben, zul je het huis moeten verhuren. Wellicht ook rond kerst en oud en nieuw. De vraag is of je dat wilt. Voor veel mensen betekent een vakantiehuis vrijheid; dat je zomaar naar je eigen huis kunt in die mooie omgeving. Als je een optimaal rendement wilt halen, zit dat er niet in. Hoe meer je zelf wilt genieten van je huis, hoe kleiner de kans op een hoog rendement.
In box 3
Over de huuropbrengst van je tweede huis hoef je geen belasting te betalen. De kosten die je maakt om je huis te verhuren of voor het onderhoud mag je niet aftrekken van de belasting. De Belastingdienst ziet een tweede huis als vermogen. Fiscaal gezien valt het in box 3: je betaalt vermogensrendementsheffing over de WOZ-waarde van je tweede huis.
Hoe hoog de vermogensrendementsheffing uitpakt, hangt af van je vermogen. Per persoon geldt een vrijstelling van €50.000 (voor stellen €100.000). Daarboven betaal je in 2021 tot €100.000 0,59 procent, tussen €100.000 en 1 miljoen euro 1,4 procent en daarboven 1,76 procent. Deze tarieven worden elk jaar aangepast.
Hypotheek
De meeste mensen die een tweede huis kopen, betalen dit met eigen geld. Maar je kunt ook geld lenen om een vakantiehuis te kopen. Bijvoorbeeld door met een tweede hypotheek de overwaarde van je woning te benutten.
Banken zullen vrijwel nooit het volledige bedrag van een tweede huis financieren. Over het algemeen geven ze een hypotheek ter waarde van maximaal 50 tot 70 procent van het tweede huis. Je moet dus altijd een deel zelf betalen. De hypotheekrente ligt meestal iets hoger dan bij de hypotheek op je woonhuis. Op een chalet krijg je meestal geen hypotheek, omdat het geen onroerend goed is. Voor een chalet kun je vaak wel een persoonlijke lening afsluiten, die je meestal in tien jaar moet aflossen. De rente is dan wel iets hoger, minstens 3,5 procent.
Je kunt de rente van de hypotheek of de persoonlijke lening niet aftrekken van de belasting. Dat mag alleen als je officieel in het huis woont en dus op dat adres ingeschreven staat. Wel mag je de schuld aftrekken van je vermogen in box 3.
Conclusie
Als je moet lenen voor een tweede huis is het financieel minder interessant. Om op je vakantiehuis een netto rendement te behalen van 4 procent, moet je het vaak verhuren. Als je over je lening ondertussen 2 of 3 procent rente moet betalen aan de bank, blijft er van dat rendement niet veel over. Maar als je een vakantiehuis puur voor je plezier wilt en je hoeft er niet aan te verdienen, is het helemaal niet zo gek om er een hypotheek voor af te sluiten. Dat is het voordeel van de lage rente.
Wilma van Hoeflaken
