Met de jaren veranderen ook de hypotheekwensen. Een torenhoge verzekering en volledige aflossing zijn vaak niet meer nodig. Wie een hypotheek op de goede manier aanpast, kan flink besparen.
Veel mensen kopen zo rond hun dertigste jaar hun eerste eigen woning en kiezen dan voor een hypotheek met zekerheid: volledige aflossing op de einddatum en, in het geval van een echtpaar, een hoge overlijdensrisicoverzekering voor allebei. Als ze tien jaar later een groter huis kopen, kiezen ze nog steeds voor een hypotheek met zekerheid. Maar ondertussen stijgt hun inkomen en ten minste één van de beide echtgenoten bouwt een pensioen en een nabestaandenpensioen op, eventueel ook nog aangevuld met lijfrenteverzekeringen. Mocht één van beide partners komen te overlijden, dan zou dat niet langer een financiële ramp zijn. Een dure overlijdensverzekering is dan dus niet meer echt noodzakelijk. Op het levensscenario van dit voorbeeldstel zijn allerlei variaties mogelijk, die allemaal bepaalde voor- en nadelen met zich meebrengen.
Ingedekt tegen risico’s
Hoe ouder je bent, hoe beter je meestal bent ingedekt tegen risico’s zoals arbeidsongeschiktheid en overlijden. Na je 65ste is het vaak niet eens meer mogelijk om een nieuwe overlijdensrisicoverzekering af te sluiten, of het wordt erg prijzig. Maar het is ook lang niet altijd nodig. “De achterblijvende partner heeft doorgaans immers een volledige AOW en voldoende nabestaandenpensioen om de hypotheek te kunnen betalen”, zegt Susan van der Graaf, hypothecair en financieel planner bij De HypotheekAcademie in Haarlem. Van der Graaf raadt 50-plussers aan te besparen op hun verzekeringen. Spaar- en beleggingshypotheken hebben bijvoorbeeld standaard een levensverzekering, terwijl het tegenwoordig ook zonder kan. Het is raadzaam eerst de risico’s door te (laten) rekenen. Want niet in alle gevallen blijft bij overlijden van één van de partners de ander goed verzorgd achter. Een royaal nabestaandenpensioen is niet vanzelfsprekend. Steeds meer pensioenfondsen kennen een kariger nabestaandenpensioen.
Een ex heeft rechten
Ook een ex-partner kan roet in het eten gooien: hij of zij heeft meestal recht op een deel van het nabestaandenpensioen én op een deel van het ouderdomspensioen. Als daardoor het nabestaandenpensioen voor de laatste partner te laag is om de hypotheeklasten te kunnen opbrengen, is het verstandig toch voor een overlijdensrisicoverzekering te kiezen. Zal de langstlevende er warmpjes bij zitten met een goed nabestaandenpensioen, een leuke lijfrente en/of een ruim eigen vermogen? Dan kan hij of zij best maandelijks de hypotheeklasten opbrengen. De overlijdens- risicoverzekering kan dan vervallen, zodat u de maandelijkse premie hiervoor in uw zak houdt.
U kunt ook kiezen voor een lager verzekerd bedrag of een kortere verzekerde periode. Dan valt de premie lager uit. Is aan uw hypotheek een levensverzekering gekoppeld die vóór 14 september 1999 is afgesloten? Dan hebt u de kans om het kapitaal dat is opgebouwd in deze verzekering voor uzelf te benutten. U kunt de verzekeraar vragen de kapitaalverzekering los te koppelen van uw hypotheek, zodat het geld op de einddatum niet naar de verzekeraar gaat, maar naar uw eigen bankrekening. Klinkt dat te mooi om waar te zijn? De andere kant van het verhaal is dat uw hypotheekschuld blijft staan. U kunt er natuurlijk voor kiezen de uitkering te gebruiken om die schuld (gedeeltelijk) af te lossen. Maar u kunt er ook van op vakantie gaan. Of een auto kopen. Of uw tuin opnieuw inrichten. Kortom, het loskoppelen van een oude verzekering geeft veel vrijheid.
Oversluiten met garantie
Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan enkele tienden van procenten goedkoper zijn dan een hypotheek zonder, maximaal 0,8 procent. U kunt daarom, als u die garantie nog niet hebt, overwegen uw hypotheek over te sluiten naar een mét NHG. Dat kan alleen als u ook investeert in de kwaliteitsverbetering van uw huis. Om hypotheekgarantie te krijgen betaalt u 0,55 procent van het hypotheekbedrag, maar dat kan op termijn dus een veelvoud hiervan opleveren. Bij een bestaande hypotheek krijgt u alleen NHG als u niet meer leent dan €265.000. Voorwaarde is meestal een beperkte overlijdensrisicoverzekering, afhankelijk van de waarde van het huis en de overwaarde die u inmiddels hebt opgebouwd.
Aan het oversluiten van een hypotheek zijn wel kosten verbonden voor de notaris, de taxateur en de hypotheekadviseur, waarschuwt Susan van der Graaf. “Als u deze kosten niet snel terugverdient, is het nauwelijks de moeite om over te sluiten. Mijn vuistregel is dat de kosten binnen vijf jaar moeten zijn terugverdiend bij een rentevaste periode van tien jaar.”
Niets aflossen
De meeste huizenkopers kiezen voor een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek. Dan blijft er aan het einde van de looptijd een restschuld over. Zolang u de rente daarvan kunt opbrengen, is dat geen probleem. Een aflossingsvrije hypotheek is de goedkoopste leenvorm, want u betaalt geen aflossing. De betaling gaat wel langer door: totdat u verhuist of tot uw overlijden. Er is ook een risico: als de woning geen of onvoldoende overwaarde heeft, moet u bij verkoop het verschil zelf bijpassen.
Sparen bij de bank
Een bankspaarhypotheek is vergelijkbaar met een traditionele spaarhypotheek. Bij beide vormen betaalt u maandelijks een spaarbedrag, waarmee u spaart voor de aflossing van uw schuld op de einddatum. Het grootste verschil is dat u bij banksparen spaart op een geblokkeerde bankrekening in plaats van bij een verzekeraar. Aan een bankspaarhypotheek is niet verplicht een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld; daardoor kan deze hypotheek goedkoper zijn.
Hebt u nu een traditionele spaarhypotheek met kapitaalverzekering, dan kunt u die zonder fiscale consequenties omzetten naar een bankspaarhypotheek. Als u vijftien jaar hebt betaald (met inbegrip van de jaren dat de kapitaalverzekering al liep voordat die werd omgezet naar banksparen), dan ontvangt u het gespaarde bedrag aan het eind van de looptijd belastingvrij. Dat bedrag is bedoeld voor de aflossing van de hypotheek. Maar vijftien jaar vooruitkijken kan niemand, en dat hoeft ook niet. Het ergste wat er kan gebeuren als u toch voor die tijd van uw hypotheek af wilt, bijvoorbeeld bij verkoop van uw huis, is dat u in box 1 belasting moet betalen over de opbrengst. Jammer, maar niet onoverkomelijk.
Mocht een van de partners overlijden, dan wordt het gespaarde bedrag gebruikt om de hypotheek (deels) af te lossen. Zo telt het spaarbedrag mee in de erfenis, net zoals een gewone spaarrekening.
Als de fiscale partner de nabestaande is, kan die ervoor kiezen de bankspaarhypotheek voort te zetten. Dan vindt er geen aflossing plaats en gaan de fiscale vrijstellingen over naar de langstlevende partner (voor zover ze niet eerder zijn gebruikt). Het gespaarde bedrag dat door het overlijden is vrijgevallen, is dan belastingvrij te ontvangen aan het einde van de looptijd. Laat u bij overlijden van uw partner goed adviseren wat voor u het gunstigst is.
Wat als de hypotheekrenteaftrek verdwijnt?
Het ziet ernaar uit dat het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek niet het eeuwige leven heeft, al is het laatste woord hierover in Den Haag nog niet gezegd. Hebt u een spaar- of beleggingshypotheek met aflossing op de einddatum? En vreest u beperking of afschaffing van de hypotheekrenteaftrek? Dan kunt u zich vast voorbereiden door een deel van uw schuld te gaan aflossen. Dat kan met behulp van een annuïteitenhypotheek, de leenvorm die tot de jaren tachtig het meest werd afgesloten. Bij deze hypotheekvorm lost u maandelijks een stukje van de lening af, waardoor de schuld langzaam afneemt. De te betalen hypotheekrente neemt hierdoor ook af. Mocht de belasting-aftrek wegvallen, dan hebt u daar minder nadeel van.
Wat is het voordeligst voor Jan en Ria?
Aflossingsvrij
Jan (65) en Ria (66) hebben een bruto-jaarinkomen van €42.000 en een hypotheek van €200.000. Ze willen graag zo laag mogelijke woonlasten en kiezen daarom voor een aflossingsvrije hypotheek. De oversluitkosten bedragen €3000. Ook dit bedrag willen ze lenen, zodat het totale hypotheekbedrag op €203.000 komt. Bij een rente van 4,6 procent gaan ze voortaan €778 bruto per maand betalen. Inclusief belastingaftrek komt dat netto neer op €621 per maand.
Banksparen
Jan en Ria horen over de voordelen van banksparen en laten narekenen of ze hierdoor goedkoper uit kunnen zijn. Ze vragen de hypotheekadviseur om een berekening van een bankspaarhypotheek van €100.000 en een aflossingsvrij gedeelte van €103.000. Voor de aflossingsvrije hypotheek zouden ze €395 per maand moeten betalen, voor het bankspaardeel €512, samen dus €907 (beide bij een rente van 4,6 procent). Inclusief hypotheekrenteaftrek zou hun netto-maandlast op €750 uitkomen. Deze nettomaandlast blijft gedurende de rentevaste periode steeds gelijk.
Annuïteit
Jan en Ria hebben zich bedacht: ze willen graag een deel van hun schuld hebben afgelost op de einddatum en kiezen voor €100.000 van het totale bedrag voor een annuïteitenhypotheek. Ze laten dus nog €103.000 aflossingsvrij. Voor de aflossingsvrije hypotheek betalen ze €395 per maand, voor het annuïteitendeel €512, samen dus €907 (rente: 4,6 procent). Na hypotheekrenteaftrek is hun netto-maandlast de eerste jaren circa €751. Het voordeel van de hypotheekrenteaftrek neemt langzaam af: na tien jaar is hun netto-maandlast gestegen tot €769.
