Verhuren kan ook

Het is er dan toch van gekomen: de klad zit in de woningmarkt. Nog geen jaar geleden rekende bijna iedere woningbezitter zich rijk met tienduizenden euro’s overwaarde. Een huis verkopen was een makkie: gewoon de hoofdprijs vragen en rustig afwachten. Die tijden zijn voorbij. Sinds september 2008 is de gemiddelde verkooptijd van woningen gestegen naar dik tien maanden. Wie in de Randstad woont, zal waarschijnlijk sneller verkopen, maar in onder meer Limburg, Drenthe en Friesland staan huizen langer dan een jaar te koop.

Overweegt u nu uw huis te verkopen, dan moet u zich dus even achter de oren krabben. Ten eerste vanwege de verkoopwaarde. Vette winsten zijn er niet meer bij. Alleen goede huizen die tegen een scherpe prijs worden aangeboden, wisselen van eigenaar. En dan zijn er natuurlijk de dubbele maandlasten. Wie kan een jaar lang twee hypotheken ophoesten? Als u niet over dergelijke reserves beschikt, kan een slecht geplande woningwissel u veel nachtrust én reserves kosten.

Volgens de Vereniging Eigen Huis, de belangenorganisatie van 690.000 woningbezitters, kiezen steeds meer huiseigenaren daarom voor de (tijdelijke) verhuur van hun woning. Ook Direct Wonen (marktleider in de particuliere verhuur van woningen) signaleerde begin dit jaar een stijging van 11 procent in het aanbod van huurwoningen.

Mag het van de bank?

Een te koop staande woning die tijdelijk wordt verhuurd, levert in elk geval nog iets op. En in het meest gunstige geval kan de verhuur zelfs lucratief zijn.

Maar een woning verhuren gaat zomaar niet. Ten eerste hebt u te maken met de bank die de hypotheek heeft verstrekt op het huis. Aan die lening – met het huis als onderpand – kleven veel regels. Eén daarvan is dat u de woning alleen mag gebruiken om er zelf in te wonen. De woning geheel of gedeeltelijk verhuren mág volgens veel hypotheekvoorwaarden niet. Er zijn banken die van deze regel afwijken, maar formeel hebt u vaak vooraf toestemming nodig. Sommige banken weigeren dit pertinent, andere brengen een hogere rente in rekening, en er zijn ook gevallen bekend waarbij de bank een oogje toeknijpt. Een gokje wagen en het niet melden, kan natuurlijk ook. Maar daarmee neemt u wel een groot risico, want mocht de bank erachter komen dan zou dat voor de bank een ­reden kunnen zijn om de hypotheekovereenkomst te ontbinden en uiteindelijk over te gaan tot gedwongen verkoop van het huis.

Rechten van huurders

Banken zijn zo fel tegen verhuur omdat huurders goed beschermd worden; zelfs bij een gedwongen verkoop genieten ze huurbescherming. Wie eenmaal een huurder onder z’n dak toelaat, krijgt hem of haar er niet zomaar uit. Onder bepaalde voorwaarden zou ‘dringend eigen gebruik’ een reden kunnen zijn om een huurder de deur te wijzen, maar zelfs dan rust er een plicht op de verhuurder om op zoek te gaan naar een andere passende woning. Verkoop van de woning geldt niet als ‘dringend ­eigen gebruik’ en is dus ook geen geldige reden voor het ontbinden van een huurcontract.

Een woning tijdelijk verhuren met duidelijke schriftelijke afspraken over de begin- en einddatum, kan soelaas bieden. Het is dan overigens ‘veiliger’ om de nieuwe woning tijdelijk te verhuren dan de oude. De nieuwe woning is straks immers voor eigen gebruik; u kunt dus dat eigen gebruik als reden opvoeren om de huurder te laten vertrekken. U moet dan wel aan het eind van de verhuurperiode zelf de woning in, én u moet de huur minstens drie maanden voor het eind formeel opzeggen.

Wordt het contract stilzwijgend verlengd, dan krijgt een huurder meer rechten.

Als u steeds een nieuw tijdelijk contract geeft, zal dat door de rechter gezien worden als een verkapte overeenkomst voor onbepaalde tijd. Zo kan een huurder blijven zitten waar ie zit.

In de ogen van de bank leidt zo’n betalende maar lastig te verwijderen vreemde in huis tot een waardevermindering van het onderpand. Reken dus niet op al te veel medewerking van de geldverstrekker.

Mocht de bank wel meewerken en u besluit uw huis te gaan verhuren, dan kan voor appartementbezitters de Vereniging van Eigenaren (VvE) nog roet in het eten gooien. Meestal is verhuur voor de VvE geen probleem, maar controleer het wel even.

Daarnaast moeten de verzekeringen op het huis worden aangepast aan de nieuwe situatie.

Huurcontract opstellen

Als dat allemaal geregeld is, moet u zorgen voor een huurcontract. Daarin moet in elk geval staan:
• de naam van de verhuurder;
• de naam van de huurder;
• de huurprijs (en: is deze all-in
of wordt de huur uitgesplitst in kale huur en servicekosten?)
• het adres en een omschrijving van het gehuurde (hoeveel kamers, woonkamer, badkamer, tuin en dergelijke);
• de datum van ingang van het huurcontract;
• tijdstip en wijze van betaling;
• de datum waarop jaarlijks de huur zal worden verhoogd;
• de afspraken over de onderhoudsverplichting van huurder en verhuurder;
• de huisregels;
• een overzicht met de staat van de woning, door huurder en verhuurder ondertekend (voeg dit als bijlage toe aan het huurcontract; zo voorkomt u aan het eind gedoe over het ‘goed’ achterlaten van de woning);
• de datum en de handtekening van huurder en verhuurder.

Goed om te weten

• U kunt een borgsom in rekening brengen. Daarmee kunt u de kosten dekken als aan het eind van de huur eventueel problemen ontstaan over bijvoorbeeld schade aan de woning of een huurachterstand. De borgsom mag volgens verschillende uitspraken van rechters niet meer zijn dan twee maanden huur.
• Over het algemeen is het aan te raden om de woning ‘exclusief’ (dus zonder verbruik van gas en elektriciteit) te verhuren. Zo komt buitensporig gebruik of misbruik niet voor uw rekening.
• De verhuurder mag niet meer in rekening brengen dan de wettelijk maximale huur. Deze is te berekenen aan de hand van een puntensysteem. Meer hierover vindt u op www.plusonline.nl/berekenhuur. Huurders die meer betalen dan de wettelijke maximale huur, kunnen naar de rechter of de Huurcommissie stappen om daar – met terugwerkende kracht – een huurverlaging af te dwingen.
• Verhuurders moeten zorgen voor rustig woongenot en een goed onderhouden woning.
• Huurders hebben op hun beurt de plicht om de huur op tijd te betalen en zich als goed huurder te gedragen. Dat betekent onder meer dat klein onderhoud en reparaties (zoals binnenschilderwerk, losse trapleuning) voor hun rekening komen. Groot onderhoud (zoals buitenschilderwerk, lekkage, riool) komt voor rekening van de verhuurder. Ook zijn huurders verplicht om eventuele problemen, bijvoorbeeld optrekkend vocht, zo snel mogelijk te melden om verdere schade te voorkomen.

Afrekenen met fiscus

Over de inkomsten uit de tijdelijke verhuur van de woning betaalt u in principe belasting in Box 1. U geeft dit op als inkomsten uit de eigen woning. U moet 75 procent van de huurinkomsten opgeven; de overige 25 procent is onbelast. Tijdelijke verhuur duurt in de regel niet langer dan een jaar en de woning moet uw hoofdverblijf zijn. Zo niet, dan verhuist de woning van Box 1 naar Box 3. Dat betekent dat u over de waarde van de woning (minus de schuld) 1,2 procent vermogensrendementsheffing moet betalen. De huurinkomsten zelf zijn niet belast. Dat klinkt gunstig, maar het is dan ook afgelopen met de aftrek van de hypotheekrente. Onder bepaalde voorwaarden mag u tijdelijk de hypotheekrente van twee woningen aftrekken, maar één van die voorwaarden is wel dat de ene woning leeg moet staan. Bij verhuur gaat die vlieger niet op.

Bemiddeling

U kunt zelf een huurder zoeken en elke maand achter uw geld aan gaan, maar u kunt dit ook uitbesteden. Steeds meer makelaars en gespecialiseerde organisaties, zoals Direct Wonen en PerfectHousing, bieden deze vorm van dienstverlening. Zij zoeken huurders, regelen het huurcontract en zien toe op de betalingen. De kosten verschillen; vraag dus altijd bij meerdere partijen offertes aan.

Maar ook met zo’n bemiddelaar bent u niet van alle problemen verlost: mocht een huurder u schade berokkenen, dan komen die kosten voor uw rekening. Dat geldt ook voor de fiscale rompslomp.

Huurwoning verhuren

Als u zelf een woning huurt en deze (tijdelijk) wilt verhuren, dan mag dat alleen met toestemming van de verhuurder. Sommige woningcorporaties doen niet moeilijk over ­tijdelijke onderhuur. Maar als u het doet zonder te melden en het wordt ontdekt, dan kan het een reden zijn om het huur-contract te ontbinden. Krijgt u huurtoeslag? De kans bestaat dat u die kwijtraakt bij onderhuur. De huuropbrengst (minus de kosten) kunnen door de fiscus gezien worden als inkomen en moet u opgeven in Box 1. Tot slot: de wettelijke plichten die voor verhuurders gelden, komen bij onderhuur op uw bordje te liggen.

Hoeveel huur vraagt u?

Wilt u weten hoeveel huur u maximaal in rekening kunt brengen? Kijk op www.plusonline.nl/berekenhuur

Nuttige adressen • Vereniging Eigen Huis, T 033-450 77 50 of www.veh.nl • Woonbond, T 020-551 77 00 of www.woonbond.nl (voor o.a. downloaden van een model-huurcontract, leden €1,75, niet-leden €3,50).