Huis schenken of verkopen aan je kinderen. Goed idee?

Veel ouders hebben vragen over het deels verkopen of schenken van het huis aan de kinderen. Er zijn mogelijkheden, maar vaak zijn de nadelen groter dan de voordelen.

Sommige ouders vinden het een prettige gedachte dat de kinderen hun huis ooit overnemen. Je kunt je huis op twee manieren overdragen: door het te schenken en door het te verkopen. In beide gevallen moet er een prijs worden vastgesteld. De Belastingdienst vindt de WOZ-waarde een goede maatstaf. Verkoop je je huis voor minder dan de WOZ-waarde, dan ziet de Belastingdienst dit al snel als een belastbare schenking waarover schenkbelasting moet worden betaald. Overigens is de WOZ-waarde momenteel vaak lager dan de marktwaarde, omdat die altijd enige tijd achterloopt op de marktontwikkelingen. Dit jaar geldt de WOZ-waarde 2021, die is gebaseerd op de waarde met peildatum 1 januari 2020. In de voorbeelden hierna wordt ervan uitgegaan dat er geen hypotheek meer op de woning rust.

Schenken

Als je je huis schenkt, moeten de kinderen uiteraard schenkbelasting betalen. De tarieven voor de schenkbelasting zijn gelijk aan die voor de erfbelasting, terwijl de vrijstelling voor de erfbelasting groter is dan voor de schenk­belasting. En de kinderen moeten het geld om de schenkbelasting te ­betalen natuurlijk wel hebben.   

Verkopen en terughuren

Als je je huis liever aan de kinderen­ verkoopt en weer terug­huurt, zullen veel kinderen dat geld niet hebben of niet kunnen lenen van een bank. In dat ­geval kunnen ze het van de ouders lenen.­ Zij betalen hen dan jaarlijks rente en eventueel aflossing. 

Voorbeeld: Ab en Carla hebben twee kinderen, Hans en Henk, en willen graag hun huis ver­kopen ­tegen de WOZ-waarde van €300.000. Voor de financiering lenen Ab en Carla aan hen precies­ €300.000. De kosten koper ­betalen hun zoons. Hans en Henk betalen over deze lening jaarlijks 2 procent ofwel €3000 per ­persoon per jaar.

Vier addertjes

Er zitten veel addertjes onder het gras, maar laten we beginnen met het goede nieuws: wordt het huis door de ouders geschonken, dan geldt de zogenaamde samenloopregeling. Die bepaalt dat de overdrachtsbelasting grotendeels mag worden verrekend met de te betalen schenkbelasting. Dat scheelt veel geld (zie hierna bij Overdachtsbelasting).

1. Huur: 6%

Als de ouders in het huis willen blijven wonen, moeten zij aan hun kinderen huur betalen. Doen zij dat niet, dan betalen de kinderen alsnog erfbelasting over de woning en heeft de hele verkoop geen nut gehad.

De huur die de ouders moeten betalen is 6 procent van de WOZ-waarde. In bovenstaand geval is dat €18.000 per jaar ofwel €1500 per maand. Als deze ouders voldoende geld hebben, kan het een prima manier zijn om belastingvrij vermogen over te hevelen naar de kinderen. Maar meestal is een dergelijke huur een te grote aanslag op het budget en die huur kan met de huidige, sterk stijgende woningprijzen behoorlijk oplopen.

2. Rente: mag niet te hoog zijn

Dit verandert als de ouders de koopsom aan hun kinderen uitlenen. Tegenover de huur die de ouders moeten betalen, staan rente-inkomsten. Sterker nog, als de ouders 6 procent hypotheekrente vragen, kost de hele transactie hen niets. Maar let op: de huidige ­hypotheekrente is veel lager dan 6 procent, zodat de ­Belastingdienst dit kan zien als een belastbare schenking. Let er verder op dat de WOZ-waarde elk jaar verandert, zodat de huur elk jaar moet worden aangepast. Dat kan voor de huurders in de ­papieren lopen bij de sterk ­stijgende woningprijzen. 

3. Overdrachtsbelasting: 8%

De overdracht heeft nog meer ­fiscale gevolgen. Als de kinderen­ je huis kopen, moeten zij 8 procent­ overdrachtsbelasting ­betalen. In dit voorbeeld is 8 ­procent van de koopsom €24.000. Daarnaast betaal je als koper kosten voor de overdracht bij de notaris. Deze kosten zijn niet aftrekbaar. Hans en Henk krijgen elk de helft van het huis van hun ouders geschonken. De overdrachts­belasting bedraagt 8 procent ofwel €12.000 per kind. De schenk­belasting bedraagt €15.804 per kind. Maar omdat ze met een ingewikkelde formule de overdrachtsbelasting mogen ­verrekenen, betalen Henk en Hans elk €16.332 aan schenk- én overdrachtsbelasting.  

4. Nog méér belasting

Er zijn nog meer belastingen. Als je in je eigen huis woont, ­betaal je in principe geen of weinig ­belasting en is de hypotheekrente aftrekbaar. Maar als het huis overgaat naar de kinderen, valt de ­woning bij hen in box 3. Zij betalen er jaarlijks vermogens­belasting over. En of de kinderen het huis nu kopen met eigen geld of met geleend geld van de ouders, in ­beide gevallen betalen de ­ouders over die €300.000 jaarlijks minimaal €2000 aan ­vermogensbelasting. Kortom, na de overdracht gaan zowel de kopers als de verkopers jaarlijks meer vermogensbelasting betalen.

Lachende derde

Het is dan ook sterk de vraag of deze extra lasten opwegen tegen de erfbelasting die je kinderen moeten betalen als je verder niets doet. Over het algemeen geldt: hoe langer het duurt, des te onvoor­deliger deze verkoopconstructie kan uitpakken. Zeker als de ouders­ nog lang leven, moeten ­zowel zij als hun kinderen mogelijk nog jarenlang meer huur én belasting betalen. Nog afgezien van het gedoe dat zo’n constructie met zich mee kan brengen.

Tot slot is er nog een risico: je kunt het je misschien nauwelijks voorstellen, maar huizen kunnen ook in waarde dalen. Dat gebeurde tussen 2009 en 2014 en dat kan zomaar weer gebeuren. Dan heb je je kinderen opgezadeld met een te duur huis en is de fiscus de ­lachende derde.