Is een vastgoedobligatie een risicovolle belegging?

Ik ben getrouwd, 60 jaar en heb een behoorlijk bedrag belegd in aandelen. Mijn financieel adviseur heeft mij onlangs aangeraden mijn aandelenbelegging over te hevelen naar obligaties. Ook ben ik kort geleden door een beleggingsmaatschappij benaderd om in vastgoedobligaties te beleggen. Zijn deze beleggingen minder risicovol dan aandelen en kan dit voor mij een verstandige belegging zijn?

Vastgoedobligaties worden uitgegeven door investeringsmaatschappijen om vastgoedprojecten te financieren. Deze investeringsmaatschappijen kopen of bouwen vastgoed om dit vervolgens te verhuren. Het kapitaal wordt vaak aangetrokken door de vastgoedobligaties aan te bieden aan particuliere beleggers. Particuliere beleggers kunnen op deze wijze met een kleiner vermogen toch in vastgoed te beleggen. Een vastgoedobligatie is niet zomaar een obligatie. Zo is een belangrijk verschil dat vastgoedobligaties niet beursgenoteerd zijn, waardoor koersrendement uitgesloten is.

Zoals u vast weet zijn obligaties doorgaans minder risicovol dan aandelen. Dit is waarschijnlijk de reden van uw adviseur om u deze overstap naar obligaties aan te raden. Sommige obligaties kennen echter meer risico dan op het eerste gezicht het geval lijkt te zijn. Zo ook de vastgoedobligatie. De Autoriteit Financiële Markten AFM doet geregeld onderzoek naar vastgoedobligaties. Aandachtspunten zijn onder meer de veiligheid van het product, de transparantie over risico’s en het gebruik van uitzonderingen en vrijstellingen om onder toezicht uit te komen. Afhankelijk van de uitkomsten neemt de AFM maatregelen.

Overweegt u te beleggen in vastgoedobligaties, let dan in ieder geval op de volgende zaken:
de juridische structuur van de obligatie: wanneer deze complex is, is het vaak onduidelijk welke zekerheden en rechten u heeft.

  • hoge kosten en fees: risicovolle obligaties kenmerken zich vaak door hoge initiële kosten die vaak ten gunste van de initiatiefnemer komen. Daarnaast ontvangt de initiatiefnemer een relatief hoge doorlopende vergoeding die veelal vast is en die niet in relatie staat tot de beleggingsresultaten. Door de kosten op deze wijze te structureren is het risico van de initiatiefnemer zelf beperkt.
  • risicoprofiel: uitgevende ondernemingen van risicovolle obligaties hebben vaak weinig tot geen eigen vermogen. Dit verhoogt de risico’s voor beleggers bij een faillissement.
  • schijnzekerheden: vaak bieden aanbieders van obligaties hoge gegarandeerde rendementen. Het is echter onzeker of ze de garanties die ze verstrekken ook kunnen blijven betalen.

Voor sommige vastgoedobligaties is een prospectus opgesteld dat is goedgekeurd door de AFM. Als u dit ziet staan in advertenties kan de indruk ontstaan dat een goedgekeurd prospectus volledige zekerheid biedt. Een goedgekeurd prospectus zegt echter niets over de betrouwbaarheid van een aanbieder. Ook is het geen garantie dat de beloofde rendementen daadwerkelijk worden behaald. De AFM kan volgens de wet alleen op volledigheid, consistentie en begrijpelijkheid van het prospectus controleren.

Conclusie

Wanneer u geadviseerd wordt in uw portefeuille obligaties op te nemen, is de kans groot dat het niet om vastgoedobligaties gaat. Als u niet bekend bent met vastgoedobligaties, is een dergelijke belegging geen eenvoudige klus. Bedenkt u bij deze belegging goed hoe hoog het risico is dat u bereid bent te nemen.