Ik ben bezig met de aangifte erfbelasting na het overlijden van een tante van mij. Ik ben haar enige erfgenaam en in de erfenis zitten onder meer drie verhuurde panden (woningen). Voor welke waarde moet ik deze opgeven in de aangifte?
Standaard gaat de fiscus bij de waardering van woningen uit van de WOZ-waarde die staat op de WOZ-beschikking van uw gemeente. In de aangifte erfbelasting voor 2018 mag u kiezen tussen:
• de WOZ-waarde 2018 (de peildatum is 1 januari 2017) of
• de WOZ-waarde 2019 (de peildatum 1 januari 2018)
Bij overige onroerende zaken moet uitgegaan worden van de marktwaarde op het moment van overlijden.
Bij u gaat het echter om verhuurde woningen. Voor woningen die worden verhuurd en waarvan de huurder huurbescherming geniet en waarvoor een huurprijs is overeengekomen die gebruikelijk is tussen willekeurige derden mag u voor de waardering voor de erfbelasting rekening houden met de zogenoemde leegwaarde ratio.
Om deze te berekenen gaat u als volgt te werk:
1. Uitgangspunt is de WOZ-waarde;
2. Vervolgens berekent u de jaarlijkse huurprijs (dit is: de huur aan het begin van het kalenderjaar of bij aanvang van de huur in het jaar van overlijden) en vermenigvuldigt dit bedrag met 12;
3. Deel deze jaarlijkse huurprijs door de WOZ-waarde. Het percentage dat daaruit komt, zoekt u op in de tabel van de belastingdienst (zie hiervoor: https://www.belastingdienst.nl/);
4. Daaruit volgt de leegwaarde ratio die u mag vermenigvuldigen met de WOZ-waarde;
5. Het bedrag dat daaruit rolt, neemt u op in de aangifte erfbelasting.
Een voorbeeld:
Stel de WOZ-waarde bedraagt € 200.000 en de jaarlijkse huurprijs bedraagt € 6.000. €6000 gedeeld door €200.000 is 3%. De daarbij behorende leegwaarde ratio is volgens de tabel 56%. In de aangifte erfbelasting geeft u deze verhuurde woning op voor 56% x €200.000 = €112.000.
N.B. Moet u aangifte doen voordat de gemeente de WOZ-waarde voor 2019 bekendmaakt dan kunt u de WOZ-waarde van 2018 gebruiken. Als later blijkt dat de WOZ-waarde van 2019 lager is dan die van 2018 kunt u bezwaar maken, ook na de bezwaartermijn van 6 weken. De aanslag zal dan worden verminderd.
