Vraag & antwoord over de hypotheek

Overstappen na rentevaste periode

De rentevaste periode van onze hypotheek loopt binnenkort af. Eindelijk kunnen we zonder boete overstappen naar een andere geldverstrekker. Hoe pakken we dat het beste aan?

Zorg dat u weet wat er te koop is voordat de rentevaste periode ten einde is. De meeste banken geven hun klanten maar een maand de tijd om na te denken over een nieuw rentevoorstel. Door die tijdsdruk zinkt de moed veel huiseigenaren in de schoenen, en gaan ze geen beter aanbod zoeken.

Begin daarom op tijd met het opvragen van offertes bij andere banken. Bedenk wel dat het voordeel aanzienlijk moet zijn om met winst te kunnen overstappen. U hoeft weliswaar geen boeterente te betalen, maar notariskosten zijn bij een nieuwe hypotheek onontkoombaar. Hebt u een rentevoorstel van uw bank ontvangen? Ga dan na of de bank hierin wel uitgaat van de juiste woningwaarde. Misschien bent u begonnen met een tophy­po­theek, met de daarbij behorende hoge rente. Als de waarde van de woning stijgt, kan de rente soms omlaag.

Als u daadwerkelijk gaat overstap­pen naar een andere hypotheek­ver­strekker (‘oversluiten’), krijgt u te maken met de nieuwe Ge­drags­­code Hypothecaire Financieringen, die in augustus 2011 is ingegaan. Deze regels zijn bedoeld om het risico voor huizenkopers te beperken. Zo mogen huizenkopers voortaan maximaal 104 procent van de marktwaarde van de woning lenen plus de overdrachtsbelasting, in totaal 106 procent. Ook bij oversluiten van de hypotheek mag het geleende bedrag dit percentage niet overstijgen.

Bij oversluiten hoeft u niet te voldoen aan de eis dat een nieuwe hypotheek voor maximaal de helft van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij moet zijn. Als van de oude hypotheek een groter gedeelte aflossingsvrij was, mag dit bij de nieuwe hypotheek zo blijven. Wilt u de hypotheek verhogen, dan gaat deze wel helemaal onder de nieuwe regels vallen. Kiest u ervoor om uw hypotheek voort te zetten bij uw huidige bank, dan hebt u helemaal niets met de nieuwe hypotheek-regels te maken.

Knellende aflossingsvrijheid

Al jaren hebben mijn vrouw en ik een aflossingsvrije hypotheek. We betalen dus alleen rente, geen aflossing. Dankzij deze constructie konden we destijds genoeg lenen om onze woning te financieren. Nu het economisch tij is gekeerd, be­gin­­nen we hem wel te knijpen. Ik ben bang dat we een veel te groot risico hebben genomen. Is er nog een uitweg?

In een tijd van dalende huizenprijzen kan een aflossingsvrije hypotheek voelen als een blok aan uw been. Stel: u zou uw huis voor minder moeten verkopen dan waarvoor u het hebt gekocht. Dan blijft u met een schuld zitten. Om die reden verlenen banken te­genwoordig geen volledig aflossingsvrije hypotheken meer. Een hypotheek die nu wordt afgesloten, mag nog maar voor maximaal de helft van de getaxeerde marktwaarde van de woning aflossings­vrij zijn. Die regel staat in de nieuwe gedragscode van de banken.

Voor u gelden deze nieuwe regels niet, omdat u de hypotheek al voor 1 augustus 2011 hebt afgesloten. U hoeft dus niet alsnog te gaan aflossen. Als u het zich kunt veroorloven om wél af te lossen, kan dat uw risico verminderen. U kunt ook zelf een extra buffer aanhouden of opbouwen, bijvoorbeeld op een spaarrekening, om een eventuele tegenvaller bij de toekomstige verkoop te kunnen opvangen.

Opeet-hypotheek als extra pensioen

Vijf jaar geleden heb ik een opeet-­hypotheek afgesloten. Zo kan ik de overwaarde van mijn woning gebruiken om mijn pen­sioen aan te vullen. Ik kan tot driekwart van de executiewaarde opnemen. Heeft de daling van de huizenprijzen gevolgen voor mij? Dat gevaar zit erin, ja. De kredietlimiet daalt namelijk mee met de waarde van de woning. Uw kre­dietplafond komt daardoor sneller in zicht. Bovendien kan de bank de rente verhogen voor de schuld die u opbouwt. De banken gaan hier verschillend mee om. Vraag uw bank naar de consequenties.

Kopen en meteen verbouwen

We hebben een leuk huis op het oog, waarin we graag oud zouden willen worden. Het mist alleen een slaapkamer en badkamer beneden. Er is dus een verbouwing nodig, waarvoor we extra geld moeten lenen. Is het gunstig om dat meteen te doen, of kunnen we het beter later doen?

Bij dalende huizenprijzen is het gunstiger om nu het hele bedrag te lenen voor het huis én de verbouwing. Wacht u nog een jaar en gaat u dan pas lenen, dan kijkt de geldverstrekker naar de getaxeerde marktwaarde van de woning na verbouwing. Die marktwaarde kan over een jaar lager liggen dan nu. Als dat het geval is, kunt u minder lenen. De bank kan ook een hogere rente in rekening brengen wanneer u meer leent dan 75 procent van de executiewaarde (de waarde van de woning bij gedwongen verkoop).

Verhuizen naar kleiner huis

Ik wil graag verhuizen naar een kleiner huis, maar ik ben een beetje bang dat mijn oude woning te weinig zal opleveren. Zal ik toch doorzetten of kan ik beter nog even wachten tot de woningmarkt weer aantrekt?

Dat is lastig, want als de woningprijzen stijgen, zal ook de woning die u zoekt straks duurder zijn. Een argument om nu wel actie te ondernemen, is de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting. Tot 1 juli 2012 betaalt u als koper niet 6 procent maar 2 procent. Ook de koper van uw huis kan dit voordeel in zijn zak steken.

De vraag is wel of u de nieuwe woning kunt financieren. Door de nieuwe hypotheekregels verplichten banken hun oudere klanten nu vaak om de helft van de waarde van de nieuwe woning af te lossen voordat ze 70 of 75 jaar zijn. Als u dit kunt financieren met behulp van de overwaarde van uw huidige woning, is er niets aan de hand. Maar als u flink moet bijlenen, zult u uw woonwensen moeten bijstellen.

Extra hypotheek voor verbouwing

Ons huis bevalt ons goed, maar we willen het graag grondig opknappen. We overwegen een verbouwing van €150.000. Waar­mee moeten we rekening houden als we dit bedrag door middel van een hypotheek willen lenen?

Ook een nieuwe hypotheek voor een verbouwing moet aan de nieuwe regels voldoen. Dat betekent dat de hypotheek in totaal niet hoger mag zijn dan 104 procent van de getaxeerde waarde na de verbouwing. U moet dus weten wat de waardestijging door de verbouwing is. Die stijging is vrijwel nooit gelijk aan het bedrag dat u aan de verbouwing besteedt. Een uitbouw of dakkapel zie je grotendeels terug in de marktwaarde; een nieuwe keuken of badkamer nauwelijks.

Een rekenvoorbeeld. Laten we aannemen dat de marktwaarde van de woning stijgt met 60 procent van de kosten die u maakt, dus €90.000. De marktwaarde is €245.000. Op het huis rust een hypotheekschuld van €225.000. Na de verbouwing is de marktwaarde €335.000. Op grond van deze waarde mag u een totale hypotheekschuld hebben van €348.400. U hebt al een schuld van €225.000, dus u mag €123.400 bijlenen: bijna genoeg voor de verbouwing. Eventueel kunt u via een persoonlijke lening het resterende bedrag lenen. U betaalt hiervoor een hogere rente (wel aftrekbaar als u het geld leent met dit doel).