Huiseigenaren betalen dit jaar gemiddelde 5,3 procent meer onroerendezaakbelasting (ozb). Voor een gemiddeld gezin stijgen de kosten daardoor naar 426 euro. Negen gemeenten verhogen hun ozb-tarieven met meer dan twintig procent.
Dat blijkt uit het jaarlijkse woonlastenonderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH). Niet alleen de ozb, ook de afval- (4,1 procent) en rioolheffingen (4,7 procent) zijn vergeleken met 2025 stegen. Vereniging Eigen Huis wijst erop dat de gemeentelijke woonlasten al jaren harder stijgen dan het inflatiecijfer. Volgens VEH komt dit door structureel geldtekort bij gemeenten. De landelijke overheid dreigt de geldkraan dicht te draaien en tegelijkertijd krijgen gemeenten meer verantwoordelijkheden.
Koploper bij de verhoging is Alphen aan den Rijn met bijna veertig procent. Daarna komen Rozendaal (29,1 procent) en Maasgouw (28,8 procent). De ozb is gemiddeld het hoogst in Bloemendaal met 1072 euro. Texel is de goedkoopste gemeente met 136 euro per jaar.
In ruim de helft van de gemeenten betalen huiseigenaren gemiddeld meer dan duizend euro aan gemeentelijke woonlasten. In acht gemeenten is het zelfs meer dan 1500 euro. Koplopers zijn Bloemendaal en Laren, voordelige gemeentes zijn Rijssen-Holten en Ameland.
Onredelijk?
Ruim veertig procent van de huiseigenaren vindt de ozb in de eigen gemeente onredelijk, zo blijkt uit nader onderzoek van VEH. Ze vinden de sprongen omhoog groot in korte tijd, ze twijfelen over de WOZ-berekening, ze krijgen weinig waar voor hun geld en hebben het gevoel dat huiseigenaren melkkoe zijn. Daarentegen vindt een kleine veertig procent de ozb-tarieven in hun gemeente wel redelijk. Hun tarieven zijn gemiddeld, of even hoog als in buurgemeenten. Ook is er begrip dat gemeentelijke uitgaven ergens van betaald moeten worden. De overige twintig procent zegt niet te weten wat redelijk is, ze hebben geen inzicht in de bestedingen en financiën van de gemeente, of ze noemen de ozb-berekening ondoorzichtig of oncontrleerbaar.
WOZ-waarde controleren
De hoogte van de ozb is gekoppeld aan de WOZ-waarde. Hoe hoger de WOZ-waarde des te hoger de ozb. De WOZ-waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld en het is mogelijk om hier bezwaar tegen te maken. Dit jaar is de WOZ-waarde gemiddeld met 10,5 procent gestegen vergeleken met vorig jaar.
De WOZ-waarde loopt altijd een jaar achter. De beschikking die huiseigenaren nu ontvangen, is gebaseerd op woningverkopen rond 1 januari 2025. Sinds 1 januari 2024 zijn de huizenprijzen flink gestegen, waardoor de WOZ-stijging ook hoog uitvalt.
Wie twijfelt of de waarde klopt, kan bezwaar maken. Een eerste stap is om via het WOZ-waardeloket de waarde van de eigen woning en andere woningen te bekijken en te vergelijken. Dat is gratis. Vergelijken kan op basis van kenmerken, zoals ligging, bouwjaar en woonoppervlak.
Bekijk het taxatieverslag. Dit geeft uitleg over de WOZ-waarde. Wie de WOZ-waarde heeft ontvangen, kan het taxatieverslag online inzien door in te loggen met DigiD om MijnOverheid.nl of via de site van de gemeente. Op het taxatieverslag staande kenmerken van de woning en enkele verkoopcijfers van relevante verkochte woningen. Een andere stap is de vraagprijs van huizen in de buurt bekijken, als deze te koop staan. Van huizen die de afgelopen maanden zijn verkocht is de verkoopprijs op te vragen bij het kadaster. Dat is niet gratis.
Bezwaar maken
De volgende stap is de gemeente benaderen. De gemeente kan vragen over de WOZ-waarde vaak goed beantwoorden en uitleggen hoe deze waarde is bepaald. Ook kan een taxateur meekijken en eventueel de WOZ-waarde aanpassen als er een fout is gemaakt. Op de website van de gemeente en op de belastingaanslag staan de contactgegevens.
Wie het oneens blijft met de getaxeerde waarde kan bezwaar maken. Dat kan via de website van de gemeente of met een eigen brief. Ook zijn er zogeheten 'no cure no pay'-bureaus actief. De Vereniging Eigen Huis is kritisch op deze bureaus, omdat deze bureaus procesvergoeding ontvangen die alle inwoners uiteindelijk zelf via de belasting betalen. In de meeste gevallen kunnen huiseigenaren prima zelf bezwaar maken. Als u bezwaar heeft gemaakt, beoordeelt de gemeente het bezwaar en doet een uitspraak. Wie het niet eens is met de uitspraak van de gemeente, kan naar de rechter stappen.
Vorig jaar werden 317.000 WOZ-bezwaren ingediend. Ongeveer een kwart van die bezwaren werd gehonoreerd. Huiseigenaren die zelf bezwaar maken, kregen veel vaker gelijk dan huiseigenaren die een 'no cure no pay'-bureau inschakelde.
De WOZ-waarde wordt niet alleen gebruikt om de ozb vast te stellen. De belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor het eigenwoningforfait en voor de schenk- en erfbelasting. Waterschappen gebruiken de WOZ-waarde om de watersysteemheffing te berekenen.
WOZ-waardecheck
De Vereniging Eigen Huis heeft een gratis WOZ-waardecheck gemaakt. Hiermee kunnen huiseigenaren binnen enkele klikken zien of een bezwaar zinvol is. Wie meer onderbouwing wil, kan een uitgebreid WOZ-waardecheckrapport opvragen. Dat is niet gratis.
