Kan ik mij zomaar beroepen op een financieringsvoorbehoud?

De notaris geeft antwoord

Ik heb een bod gedaan op een woning met een financieringsvoorbehoud. Nu krijg ik mijn hypotheek wel rond, maar de maandlasten vallen mij vies tegen. Kan ik met een beroep op het voorbehoud nog onder de koop uit?

Als u een nieuwe woning koopt, is het gebruikelijk dat er een financieringsvoorbehoud wordt gemaakt. Met zo’n voorbehoud kunt u zonder kleerscheuren van de koop af als u de hypotheek niet rond krijgt. Uiteraard moet u uw uiterste best doen om de financiering rond te krijgen. Maar dat er soms nog meer van u verwacht wordt, werd onlangs op een pijnlijke manier duidelijk. U kunt dus niet zomaar een beroep doen op dit voorbehoud. Integendeel!

Afspraak is afspraak
Eigenaar van een huis of appartement (hierna: registergoed) wordt u niet zomaar. De wet verlangt namelijk dat er aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo moet er met uw verkoper een koopovereenkomst worden gesloten en vervolgens moet het registergoed via een notaris aan u worden geleverd. Als het een registergoed betreft waarin u zelf gaat wonen, is een mondelinge koopovereenkomst niet voldoende: de wet verlangt een schriftelijke overeenkomst. De koopovereenkomst met betrekking tot een registergoed wordt in de volksmond ook wel ‘voorlopige koopovereenkomst’ genoemd.
Eigenlijk is er niets voorlopigs aan de koopovereenkomst. Ook hier geldt namelijk afspraak is afspraak en wat je belooft moet je doen. Het woordje ‘voorlopig’ gebruiken we om twee redenen. De eerste reden is dat veel mensen het tekenen van de overdrachtsakte bij de notaris als het belangrijke moment beschouwen. Op dat moment worden zij pas écht eigenaar. De koopovereenkomst is dus eigenlijk een tussenstation. De tweede reden is dat u onder bepaalde omstandigheden de koopovereenkomst ongedaan kunt maken. Als u de woning voor eigen gebruik koopt, heeft u recht op drie-dagen-bedenktijd. Dat wil zeggen dat u binnen drie dagen nadat u de getekende koopovereenkomst heeft ontvangen, zonder opgaaf van redenen, van de koop af kunt. U kunt natuurlijk ook met uw verkoper in de koopovereenkomst afspreken in welke gevallen u het recht heeft de koopovereenkomst eenzijdig op te zeggen. Juristen spreken dan van het inroepen van een ontbindende voorwaarde.

Het financieringsvoorbehoud
De meest bekende ontbindende voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. Kort gezegd komt dit voorbehoud hierop neer dat u met uw verkoper afspreekt dat u het recht heeft de koopovereenkomst te ontbinden als u niet voor een afgesproken datum de hypotheek rond heeft. De koopovereenkomst bepaalt vaak ook hoe u dat moet bewijzen. In de standaardkoopovereenkomsten van de makelaars is bijvoorbeeld bepaald dat u aan de hand van brieven van tenminste twee banken moet kunnen aantonen dat zij u het geld niet willen lenen. Soms mag uw verkoper meer van u verlangen.

Rechtbank Zwolle-Lelystad: vraag soms om meer tijd!
Op 27 januari 2010 oordeelde de Rechtbank Zwolle-Lelystad over het volgende geschil. Verkoper (Victor) verkocht op 21 mei 2008 zijn woning aan koper (Karel) voor € 400.000,--. Zij kwamen overeen dat de woning op 6 februari 2009 via de notaris geleverd zou worden. Ook spraken zij af dat Karel het recht had de koop te ontbinden als hij niet voor 1 juli een bedrag van € 430.000,-- zou kunnen lenen van een bank. Omdat Karel meer tijd nodig had om zijn financiering rond te krijgen, stuurde hij op 11 juni een email naar Victor waarin hij verzocht de termijn met een maand te verlengen. Victor stemde er in toe dat Karel tot 1 augustus de tijd zou hebben zijn zaakjes voor elkaar te krijgen. Op 27 juni stuurde Victor een brief naar Karel waarin het financieringsvoorbehoud werd ingeroepen. Ook stuurde Karel afwijzingen van twee banken mee.
Een dag later merkte Victor dat Karel een bod had uitgebracht op het huis van de buren van Victor. Op 31 oktober werd dat huis aan Karel via de notaris geleverd. Van het kadaster hoorde Victor dat Karel € 531.250,-- van de bank had kunnen lenen. U begrijpt dat Victor niet erg blij was met de gang van zaken en stapte naar de rechter. Victor verweet Karel dat Karel zich niet voldoende had ingespannen de financiering voor elkaar te krijgen. Victor eiste daarom dat Karel hem de contractuele boete van € 40.000,-- zou betalen.
Tijdens de rechtbank procedure bleek dat de ING Bank reeds op 6 juni aan Karel had laten weten dat zij in principe bereid was het benodigde bedrag te financieren, maar op dat moment geen hypotheekofferte wilde uitbrengen omdat de leveringsdatum te ver in de toekomst was. De ING Bank verlangt namelijk dat de levering binnen zes maanden na ondertekening van de geaccepteerde offerte zou plaatsvinden.
De  rechter was het met Victor eens dat Karel onvoldoende zijn best had gedaan. Als Karel namelijk aan Victor had gevraagd de termijn van de ontbindende voorwaarde te laten aflopen op 6 augustus 2008 in plaats van 1 augustus 2008, was er niets aan de hand geweest. In dat geval zou de levering namelijk binnen 6 maanden na het accepteren van de offerte plaatsvinden. Karel werd veroordeeld tot het betalen van de boete van € 40.000,-- én de proceskosten.

Hoe zuur het ook is voor Karel, de door de rechter gemaakte afweging lijkt mij juist. Het uitgangspunt van elke overeenkomst is dat de contractpartijen alles doen wat redelijkerwijs verlangd kan worden om de gemaakte afspraken na te komen. Dat ‘onze’ Karel zich de belangen van zijn verkoper te weinig had aangetrokken, lijkt mij hier wel duidelijk.

Mr. A.R. Autar is als notaris verbonden ben aan Kooijman Lambert Notarissen te Rotterdam en docent aan een aantal opleidingsinstituten