Zo ontmaskert u de hypotheekadviseur

Na een lang gesprek met de hypotheekadviseur staat u weer op straat. Voelt het goed? Was het een aardige man? Of was er iets dat u niet beviel? Hebt u wel goed advies gehad?

Een adviseur die niet uit zichzelf begint over een voordelige constructie of te snel over kritische vragen heen praat: het zijn de zaken die je op je klompen doen aanvoelen dat er iets niet klopt. Maar het zou fijn zijn om wat meer punten te hebben om het vernietigende oordeel op te baseren.

In het algemeen moet u op twee dingen letten.

  • Ten eerste moet de adviseur goed advies geven. Dat wil zeggen dat cijfers worden onderbouwd en dat hij met een duidelijke analyse van de risico’s komt.
  • Ten tweede moet het advies passend zijn: daarvoor moet de adviseur uitgebreid informeren naar uw financiële situatie en wensen, nu en in toekomst.

Dit alles is nog wat vaag. Om die reden worden in dit artikel zes concrete punten opgesomd om op te letten. Ze bevinden zich op de gebieden, waar de financiële waakhond AFM eind vorig jaar misstanden signaleerde. Gaat uw hypotheekadviseur hier de mist in, dan was er iets mis met zijn advies. Misschien iets voor het vervolggesprek. Of tijd voor een andere adviseur.

1) Bekijkt de adviseur wel alle aanbiedingen voor u?

Uw adviseur komt met een voorstel voor een hypotheek. Hoe weet u dat hij de goedkoopste heeft gevonden? Heeft hij echt alle aanbiedingen vergeleken?

Veel adviseurs doen niet met alle hypotheekverstrekkers zaken. Ze hebben van tevoren een selectie gemaakt, wat overigens niet wil zeggen dat ze gebonden of bevooroordeeld zijn. Andere adviseurs bieden bijna alle hypotheken aan. Of uw adviseur selectief is, ziet u in de verplichte ‘dienstenwijzer’. U kunt om dit document vragen. Ook kunt u een lijst krijgen van alle verstrekkers, waar de adviseur zaken mee doet.

2) Heeft de adviseur de risico’s goed afgedekt?

U overlijdt voortijdig, raakt arbeidsongeschikt, werkloos: hoe verschrikkelijk ook, de mogelijkheid bestaat en de hypotheekadviseur moet de kans op dit soort leed met u bespreken. Sterker nog: hij moet precies voorrekenen wat die gebeurtenis u (of uw nabestaanden) zou schelen aan inkomen.

Daarvoor moet hij weten welke verzekeringen u al hebt, hoe het zit met uw nabestaandenpensioen, enzovoort.

Vervolgens moet de adviseur u een voorstel doen om de risico’s af te dekken, of om ze maar gewoon te nemen. Voor overlijden kan hij bijvoorbeeld een verzekering voorstellen, waarvan de uitkering precies compenseert voor het berekende inkomensverlies van uw partner. Een goed voorstel kan dus niet zonder berekening vooraf.

3) Maakt de adviseur een goede vergelijking bij oversluiten?

Lagere maandlasten zijn een reden om eens naar de hypotheekadviseur te gaan. Het advies luidt vaak ‘oversluiten’, maar daarbij wordt niet altijd een goede vergelijking gemaakt tussen de oude en de nieuwe polis.

Bij oversluiten kunnen allerlei elementen in de hypotheek worden aangepast voor lagere maandlasten: een groter aandeel aflossingsvrij, fondsen met een hoger rendement, lagere dekking op de overlijdensrisicoverzekering, langere looptijd. Al deze aanpassingen hebben ook nadelen: een grotere restschuld, meer risico of langer doorbetalen.

Als u vervolgens de nieuwe polis met deze ‘slechtere’ voorwaarden naast de oude houdt, dan zijn de kosten natuurlijk lager. Maar dat is appels met peren vergelijken. Houdt u alle condities gelijk, dan kan blijken dat de nieuwe polis duurder is dan de oude.

Betaald advies

Wordt advies beter als u er voor betaald?

U hebt de keuze tussen ‘gratis’ advies, waar de adviseur met provisie beloond wordt door de verstrekker van de hypotheek en betaald advies, waarbij u zelf de adviseur per uur betaalt.

Bij het gratis advies bestaat het risico dat de adviseur u niet de beste hypotheek adviseert, maar de hypotheek die hem de meeste provisie oplevert. Betaald advies moet dat risico wegnemen. Maar weet u wel zeker dat de adviseur niet toch nog leuke reisjes of cursussen krijgt van de verzekering? Betalen op zich garandeert geen onafhankelijkheid.

Zekerheid hebt u pas met de transparantie van de beloning. Die wordt vanaf 2009 wettelijk verplicht. Voor die tijd is het natuurlijk ook een teken van betrouwbaarheid, als een adviseur u op verzoek inzicht geeft in de provisies die hij ontvangt.

Betaald advies heeft een potentieel nadeel: rondshoppen wordt moeilijker. Als de eerste ‘gratis’ adviseur niet bevalt, kunt u weg. Maar bij betaald advies zit u na een paar uur in de val: de adviseur moet het bont maken wilt u de al betaalde adviesuren weggooien!

4) Verdient u nieuwe polis terug?

Als een adviseur op de proppen komt met een voordelige polis, moet hij u ook voorrekenen binnen hoeveel maanden u winst maakt, gezien de kosten van het oversluiten, zoals notariskosten en boeterente. Verdient u die wel terug met de lagere maandlasten?

5) Rekent de adviseur uw netto lasten goed voor?

Uw adviseur moet precies kunnen voorrekenen wat u netto gaat betalen. Daarvoor moet hij uw inkomen weten. Hij moet zaken meenemen als het eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting, verzekeringen en het onderhoud. Een precieze berekening is vooral belangrijk als u een hoge hypotheek afsluit, die de standaard veilige norm ontstijgt. U moet vooraf zeker weten dat u de lasten daarvan kunt dragen.

6) Vraagt de adviseur goed naar uw toekomst?

Uw lasten veranderen ook in de toekomst. Uw pensionering betekent meestal hogere lasten, omdat u in een lager tarief komt, en dus minder aftrek geniet. Na dertig jaar krijgt u ook te maken met bijna een verdubbeling van de lasten als de hypotheekrenteaftrek vervalt. De adviseur moet dit voor u uitrekenen en adviseren hoe u ermee omgaat, bijvoorbeeld door voor die tijd af te lossen. De hypotheekadviseur moet ook informeren naar uw eigen toekomstplannen: hoe lang denkt u er te blijven wonen? Moet u voor uw baan naar het buitenland, hebt u plannen voor ander werk etc. Zo ja, dan kan de adviseur maar beter zorgen voor een flexibele verhuisregeling bij de hypotheek.

7) Kiest u een goede vorm van vermogensopbouw?

Veel mensen die een hypotheek afsluiten kiezen automatisch voor sparen in een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW). Dat biedt belastingvoordeel, maar daar tegenover staat een verlies aan flexibiliteit. Zo moet u verplicht twintig jaar sparen en moet u het geld gebruiken voor aflossing. Met een ‘gewone’ polis in box 3 kunt u aan het eind van de rit besluiten leuke dingen te doen met een spaarpolis. Als u nog andere levensverzekeringen hebt lopen, moet u daarmee uitkijken, omdat die ten koste gaan van de vrijstelling van de KEW. De adviseur moet vragen naar uw andere polissen en de gevolgen daarvan bespreken!

Meer informatie

Deze opsomming is natuurlijk niet compleet. Geld & Recht-columnist Jos Koets heeft een checklist geschreven met nog meer zaken, waar u op kunt letten bij de hypotheekadviseur. De Autoriteit Financiële Markten biedt ook informatie over wat goed advies is op website consument.afm.nl