Ik heb onlangs mijn woning verkocht en de datum voor het tekenen bij de notaris is over twee maanden. Nu heeft de koper gevraagd of hij alvast in de woning mag starten met klussen en hij wil graag de sleutel. Ik begrijp dit heel goed, maar is het verstandig om dit te doen?
Het gebeurt vaker dat de sleutel al wordt gegeven aan de koper voordat de woning officieel bij de notaris is geleverd. Hoewel deze woning dus gewoon nog van u/de verkoper is, geeft u door het afgeven van de sleutel al wel de beschikking over de woning aan de koper.
Dit heeft automatisch een aantal gevolgen. Bedenk bijvoorbeeld dat vanaf de sleuteloverdracht de koper overdrachtsbelasting verschuldigd is. De koper krijgt namelijk een belang (vaak wordt dit gezien als economische eigendomsoverdracht) en daarmee is hij verplicht om aangifte te doen bij de Belastingdienst en te betalen. De verkoper kan hiervoor aansprakelijk worden gesteld. Als aangifte niet (tijdig) gebeurt, kan de fiscus een boete opleggen.
Als er nog een hypotheek op de woning rust, zal de bank toestemming moeten geven. En bij een daadwerkelijke sleuteloverdracht, vindt de inspectie met de makelaar – anders dan direct voorafgaand aan de levering – plaats op het moment van de sleuteloverdracht.
Hoewel ‘de soep niet altijd zo heet zal worden gegeten als dat hij wordt opgediend’, moet u dit wel in het achterhoofd houden. In elk geval zou ik u adviseren om een zogenoemde sleutelverklaring op te stellen. Een sleutelverklaring is een schriftelijke overeenkomst waarin de verkoper de koper het recht geeft de woning te bewonen of te verbouwen. In deze sleutelverklaring kunt u met de koper onder meer afspreken:
- wie aansprakelijk is voor schade in de periode tussen de sleuteloverdracht en de levering bij de notaris.
- Het risico voor schade gaat namelijk over op de koper en deze kan zich dus het best al vanaf dat moment verzekeren. Blijf echter zelf ook nog verzekerd!
- dat alle eventuele voorbehouden vervallen, waardoor de koopovereenkomst definitief is geworden en de koop niet meer ontbonden kan worden;
- wie de energiekosten en zakelijke lasten betaalt vanaf het moment van de sleuteloverdracht;
- of de koper een vergoeding moet betalen voor het eerder gebruik maken van de woning.
Mr. Nicole Goud is fiscalist en jurist. Zij is ruim 15 jaar als belastingadviseur werkzaam geweest, heeft daarna een aantal jaren gewerkt binnen de advocatuur en als auteur bij een opleidingsbedrijf voor financiële dienstverlening op het gebied van o.a. erfrecht, familierecht, en het fiscale recht (erf- en schenkbelasting, inkomstenbelasting, bedrijfsopvolging). Ook heeft zij ervaring in de notariële boedelpraktijk. Sinds 2015 is zij eigenaar van Akto, uw erfcoach en meer (www.akto.nu) en houdt zij zich vooral bezig met alle juridische, fiscale en financiële aspecten die zien op de voorbereiding en de afwikkeling van nalatenschappen. Sinds 21 maart 2019 is zij ook RegisterExecuteur.
