WOZ-waarde schiet omhoog

Wel of geen bewaar maken?

De WOZ-waardes van woningen breken dit jaar alle records. Bezwaar maken als het bedrag hoog uitvalt, is altijd mogelijk. Maar is het in jouw situatie wel zo verstandig om te doen?

Soms is het discutabel of iets goed of slecht nieuws is. Een hoge WOZ-waarde bijvoorbeeld. Hoe hoger die waarde, des te meer belasting je betaalt. Maar een hoge WOZ (afkorting van Waardering Onroerende Zaken) heeft vaak wel een positieve invloed op de prijs van je woning en kan je hypotheeklasten omlaag brengen. Het is dus slim om voordat je bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde, te onderzoeken wat daarvan de consequenties zijn.

De WOZ-waarde is het bedrag dat je woning volgens de gemeente zou hebben opgebracht als die zou zijn verkocht op de peildatum. De gemeente baseert haar schatting op vergelijkbare woningen in de buurt. Daarbij kijken ze naar het bouwjaar, de oppervlakte en de inhoud van de woning. De waardebepaling van de gemeente loopt altijd een jaar achter: voor 2020 is die peildatum dus 1 januari 2019.

WOZ-waarde is basis voor belastingen

De WOZ-waarde is belangrijk omdat die als uitgangspunt dient voor verschillende belastingen. Bijvoorbeeld voor de onroerendezaakbelasting (OZB), een belasting voor huiseigenaren. De WOZ-waarde is ook van invloed op heffingen van het waterschap en is bepalend voor het eigenwoningforfait, dat moet worden opgegeven voor de aanslag inkomsten­belasting. Voor deze drie belastingen geldt: hoe duurder de woning, des te hoger de belasting.

Ook heeft de WOZ-waarde invloed op de erfbelasting. Als je een woning erft en je moet daarover erfbelasting betalen, wordt die belasting geheven op basis van de WOZ-waarde van die woning. Eventueel kunnen erfgenamen kiezen voor de WOZ-waarde van het jaar na overlijden van de ­eigenaar als dat voordeliger is.

Hoogste waarde ooit

Door de stijgende huizenprijzen gaan de WOZ-waardes steeds verder omhoog. Volgens berekeningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zal de WOZ-beschikking dit jaar alle records breken. Op de peildatum 1 januari 2019 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde €248.000 per woning, 7,8 procent meer dan een jaar eerder. Dat is de hoogste waarde ooit en de hoogste stijging sinds jaren, volgens het CBS. De stijging is in Noord-Holland en Zuid-Holland het hoogst. In Noord-Holland steeg de gemiddelde woningwaarde met ruim 10 procent naar €318.000 per woning.

Bezwaar maken

Wanneer de gemeente de waarde van je woning verkeerd heeft ingeschat, kun je bezwaar maken. Dat kan zowel tegen een te hoge als een te lage WOZ-waarde, al ­gebeurt dat eerste veel vaker.
“Ik verwacht dat weer meer huis­eigenaren dit jaar bezwaar zullen maken, simpelweg omdat ze schrikken van de hoogte van de WOZ-waarde”, voorspelt Hans André de la Porte, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis.

Bezwaar maken kan door binnen zes weken na datum van de WOZ-beschikking een brief te sturen naar de gemeente. Daarin vermeld je dat je de aanslag niet accepteert. Je kunt het bezwaar mondeling of schriftelijk toelichten. Hoe meer argumenten je tegen de hoogte van de aanslag kunt aanvoeren, des te beter. De gemeente moet dit kalenderjaar antwoorden. Daarna is er nog de mogelijkheid tot beroep bij een rechtbank. In plaats van zelf in de weer te gaan met een bezwaarschrift, is het mogelijk om daarvoor een deskundige in te schakelen. Sommige adviseurs werken op no-cure-no-paybasis; je betaalt alleen als het lukt om de WOZ-waarde te verlagen.

Bezwaar maken heeft alleen zin als de verschillen in ligging, onderhoud of oppervlakte met de referentie­woningen groot zijn. Meer informatie over de WOZ-waarde van ­woningen in de buurt vind je op www.wozwaardeloket.nl. De afgelopen jaren werd ongeveer de helft van de bezwaren gehonoreerd.

Download hier uw voorbeeldbrief: bezwaar maken tegen de WOZ >>

Hoog is beter bij verkoop

Bezwaar maken tegen een hoge WOZ-waarde is niet altijd verstandig, want een hoog bedrag kan in je voordeel werken. Bij verkoop heeft een hoge WOZ-waarde meestal een positieve invloed op de prijs. De makelaar meldt deze namelijk vaak in de verkoopbrochure. “Als je veel meer vraagt dan de WOZ-waarde, heb je iets uit te leggen aan potentiële kopers”, stelt Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis. Als de WOZ-waarde daarentegen te laag is, kan de koper daar last mee krijgen bij zijn hypotheekaanvraag. Banken houden er niet van als de taxatiewaarde ver afwijkt van de WOZ-waarde.

Kies uit de hypotheken met de laagste rentetarieven >>

Besparen op hypotheeklasten

Ook als je niet van plan bent om te verhuizen, kan een (te) hoge WOZ-waarde gunstig uitpakken. Je kunt hierdoor soms besparen op de hypotheeklasten. De hypotheekrente is namelijk afhankelijk van het risico dat de bank denkt te lopen. Wanneer de hypotheek 100 procent of meer is van de waarde van het huis, betaal je daarover vaak een renteopslag. Dit wordt risico-opslag genoemd. Vervolgens kan de renteopslag in stappen worden verminderd. In de meeste gevallen vervalt de risico-opslag wanneer de hypotheek 65 procent of minder is dan de woningwaarde. “De WOZ-waarde is voor banken voldoende bewijs voor het vaststellen van de woningwaarde. Door een hoge WOZ-waarde kan je risico-opslag dus wellicht eerder omlaag. Dat rentevoordeel is vaak veel groter dan de extra belasting die je betaalt door de hogere WOZ-waarde”, verklaart de VEH-woordvoerder.

Wanneer je wilt bijlenen, bijvoorbeeld voor een verbouwing, kan een hoge WOZ-waarde eveneens handig zijn. Wanneer er voldoende overwaarde op het huis is, is een geldverstrekker sneller bereid om bij te lenen. Het is dus niet zo vreemd om bezwaar te maken ­tegen een te lage WOZ-waarde.

Bezwaar door huurder

Sinds 2016 wordt de WOZ-beschikking niet alleen aan woningeigenaren maar ook aan alle huurders gestuurd. Omdat de WOZ-waarde ook meetelt voor het puntensysteem van sociale huurwoningen, mogen huurders sindsdien ook bezwaar maken. Het puntensysteem drukt de kwaliteit van een sociale huurwoning in punten uit. De woning krijgt punten voor bijvoorbeeld de oppervlakte, verwarming, keuken, badkamer en woonomgeving. Daarnaast krijgt de woning één punt voor elke €9474 van de WOZ-waarde. En voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte krijgt de woning nogmaals één punt per €147. De verhuurder mag de maximale huurprijs bepalen op basis van dit punten­systeem. Het is dus in het belang van een huurder om bezwaar te maken tegen een te hoge WOZ-waarde. Voor huurders in de vrije sector heeft het geen zin om bezwaar te maken omdat zij niet onder het puntensysteem vallen.

Bezwaarschrift

Zo maakt u meer kans als u bezwaar indient:

  • Vraag het taxatierapport digitaal op bij de gemeente. Zo weet u hoe de gemeente tot de waardebepaling is gekomen.
  • Meestal kijkt de gemeente naar de verkoopprijs van ‘referentiepanden’, vergelijkbare woningen die rond de peildatum zijn verkocht in de buurt.
  • Let vooral op of de referentiepanden vergelijkbaar zijn met uw eigen huis: hoe groot is het woonoppervlak, is de ligging van dezelfde kwaliteit, hoe is de staat van onderhoud?
  • Op www.wozwaardeloket.nl van de Rijksoverheid kunt u informatie opvragen over de WOZ-waardes van ­andere panden in de buurt.
  • Het bezwaar mondeling toelichten kan een goede zet zijn. Persoonlijk contact wil weleens helpen om het bezwaar aannemelijker te maken.

Download hier uw voorbeeldbrief: bezwaar maken tegen de WOZ >>