Het tweede huis en de Belastingdienst

Als u overweegt een tweede woning te kopen, is het verstandig ook de belastingregels rond de tweede woning goed te bekijken. Houd er bovendien rekening mee dat het kabinet van plan is om in 2022 de regels rond de vermogensbelasting in box 3 te wijzigen. Gaat dat plan door, dan krijgt u daar als eigenaar van een tweede woning ook mee te maken.

De baten en lasten van de eigen woning vallen in box 1: inkomen uit werk en woning. Voor een tweede woning is dat anders: de Belastingdienst ziet het tweede huis namelijk als vermogen.

Tweede woning in box 3

Omdat de Belastingdienst het tweede huis als vermogen ziet, valt deze woning in box 3. Daarvoor heeft u de WOZ-waarde van de tweede woning nodig, net zoals dat voor de eigen woning in box 2 geldt. Verhuurt u de woning voor langere tijd en geniet de huurder van uw tweede woning huurbescherming, dan wordt de WOZ-waarde iets lager.

In 2022 mogelijk nieuwe belastingregels

Hoewel de kogel nog niet door de kerk is, is het goed alvast rekening te houden met de kabinetsplannen voor wat betreft de vermogensbelasting in box 3. Business Insider heeft op basis van het wetsvoorstel een aantal rekenvoorbeelden voor mensen met een tweede woning gemaakt. De berekeningen maken duidelijk dat de nieuwe regels voor eigenaren van een vakantiewoning behoorlijke gevolgen kunnen hebben.

Overigens gaat het dus om een plan – er kan nog van alles veranderen. Het is de bedoeling dat de Tweede Kamer het wetsvoorstel in de eerste helft van 2020 behandelt. Daarna moet het ook nog de Eerste Kamer door. Als het voorstel wordt aangenomen, duurt het nog tot 2022 voor het daadwerkelijk in werking treedt.

Geen hypotheekrenteaftrek

Omdat de vakantiewoning in box 3 valt, heeft u geen recht op hypotheekrenteaftrek. Ook andere kosten die u voor de financiering van de tweede woning heeft gemaakt, zijn niet aftrekbaar. Wel geldt dat door de schuld het vermogen in box 3 lager wordt. Houd daarbij rekening met de drempel van € 3.100 (of € 6.200 voor fiscale partners): alleen het bedrag boven die drempel is aftrekbaar.

Inkomsten uit verhuur?

Veel mensen kiezen ervoor hun tweede huis al dan niet regelmatig te verhuren. Zolang u daar geen ondernemingsactiviteit van maakt, hoeft u de opbrengsten uit de huur niet als inkomsten op te geven aan de Belastingdienst.

Voor wat betreft de btw moet u wel letten op het aantal dagen dat u de woning verhuurt. Verhuurt u het huis minder dan 140 dagen per jaar, dan bent u niet btw-plichtig. Dat verandert als u de woning vaker verhuurt: vanaf 140 dagen per jaar ziet de Belastingdienst u als btw-ondernemer. U betaalt dan 6 procent btw en in uw facturen aan de huurders moet u dus ook btw opnemen. De btw die u zelf betaalt voor de verhuur van de woning, zijn in dat geval aftrekbaar. U kunt hierbij denken aan bijvoorbeeld de btw over advertentiekosten of kosten voor de wasserij.

Overdrachtsbelasting tweede woning

Bij de aankoop van een tweede woning moet u 2 procent overdrachtsbelasting betalen. Dit hoeft niet als u een woning vrij op naam koopt – meestal gaat het dan om een nieuwe woning. Omdat uw vakantiehuis in box 3 valt, is de eventuele verkoopwinst bij verkoop van de woning belastingvrij.

Overige belastingregels

Bij de gemeente waar uw tweede huis staat, kunt u navragen of u forensenbelasting moet betalen. Niet elke gemeente heft deze belasting en het staat gemeenten vrij de hoogte ervan zelf te bepalen. Als u minder dan 90 dagen per jaar de beschikking heeft over uw (gemeubileerde!) tweede huis, dan hoeft u in principe geen forensenheffing te betalen.

Verder betaalt u in de gemeente waar uw tweede woning staat, ook de reguliere gemeentelijke belastingen, zoals waterschaps- en rioolbelasting, afvalstoffenheffing en onroerendezaakbelasting.

Tweede woning in het buitenland

Als u een tweede huis in het buitenland heeft, dan ziet de Belastingdienst de waarde van die woning ook als vermogen voor box 3. In plaats van de WOZ-waarde vult u de waarde in die u voor de woning zou kunnen krijgen als u die onbewoond verkoopt. Zo nodig kunt u de waarde opvragen bij het plaatselijke kadaster. Als u een schuld heeft voor de woning, dan valt die ook in box 3. U heeft in Nederland recht op een vrijstelling zodat u geen dubbele belasting betaalt.

Bronnen:
Belastingdienst
Consumentenbond
Rijksoverheid
Business Insider