Het is wellicht een moment waar je lang naar hebt uitgekeken: je hypotheek is (bijna) afbetaald. Vaak is dat na 30 jaar looptijd het geval. Maar hoe werkt het precies als je binnenkort hypotheekvrij bent? Moet je dan actie ondernemen? Hoe zit het met de belasting? En zijn er opties om alsnog hypotheek te nemen op je afbetaalde huis?
Hypotheek afbetaald: wat houdt dat in?
Als je hypotheek afbetaald is, heb je geen schuld op je woning meer openstaan. Je hebt met de aflossingen op je hypotheek de volledige hypotheek terugbetaald. Oftewel: de woning is nu volledig van jou. Als je je woning zou verkopen, is de hele koopsom dus overwaarde en ontvang je het hele bedrag op je rekening.
Dat je hypotheek is afbetaald, betekent ook dat je geen maandlasten meer betaalt voor je hypotheek. Alleen als je in de tussentijd een tweede hypotheek hebt genomen, heb je daar nog maandlasten voor.
Wat gebeurt er als je je hypotheek is afbetaald?
Zodra je hypotheek afbetaald is, krijg je de keuze om je hypotheek te royeren. Dat betekent dat je de hypotheek uit het Kadaster laat verwijderen. Als je dan ooit je huis verkoopt, kun je daarmee aantonen dat er geen hypotheek meer rust op de woning. De bank verwijdert sowieso de hypotheek uit zijn administratie zodra je de laatste aflossing hebt gedaan, ook als je de hypotheek niet royeert.
Het is niet verplicht om je hypotheek te royeren. Dat is alleen een vereiste als je je huis verkoopt. Soms is het verstandig om je hypotheek niet meteen te royeren. Als je je hypotheek ingeschreven laat staan, is het namelijk makkelijker om opnieuw een bedrag aan hypotheek op te nemen. Je hoeft dan niet nogmaals notariskosten te betalen. Wel ben je in dat geval verplicht om de nieuwe hypotheek bij dezelfde hypotheekaanbieder af te sluiten als waar je eerst zat.
Hoeveel belasting betaal je als je huis hypotheekvrij is?
Je betaalt niet extra belasting als je huis hypotheekvrij is. Veel mensen denken dat dit wel het geval is, maar dat is een misverstand. Dat zit als volgt:
Je betaalt geen vermogensbelasting over je woning, ook niet als je hypotheek is afgelost. Je huis valt in box 1, op voorwaarde dat je er zelf in woont. Vermogensbelasting altijd wordt berekend over je inkomen in box 3 (spaargeld en beleggingen). Over je woning betaal je dus geen vermogensbelasting. Je hoeft alleen vermogensbelasting over je huis te betalen als het een tweede woning is, zoals bij een vakantiehuis of een woning die je verhuurt.
Wel betaal je eigenwoningforfait. Overigens geldt dat niet alleen als je je hypotheek hebt afbetaald. Iedere koophuiseigenaar in Nederland moet dit betalen. Hoeveel je hieraan kwijt bent, hangt af van de WOZ-waarde van je huis. Het bedrag dat je aan eigenwoningforfait betaalt, hangt dus niet samen met het openstaande hypotheekbedrag.
Let op: geen hypotheekrenteaftrek meer
Maar er is nog wel één ding waar je qua belasting rekening mee moet houden als je hypotheek is afbetaald. Omdat je geen rente meer betaalt, verdwijnt ook je recht op hypotheekrenteaftrek. Je mag dus geen hypotheekrente meer aftrekken van je inkomen bij de jaarlijkse belastingaangifte.
Daardoor heb je minder belastingvoordeel. Aan de andere kant betaal je ook geen hypotheeklasten meer, dus je bent ook minder kwijt aan vaste lasten.
Mooie meevaller: de Wet Hillen
De Belastingdienst komt je enigszins tegemoet als je hypotheek is afbetaald. Omdat de overheid lange tijd wilde stimuleren dat mensen aflossen op hun hypotheek, is ooit de Wet Hillen bedacht. Die is bedoeld om te voorkomen dat je wel eigenwoningforfait betaalt, maar helemaal niet van hypotheekrenteaftrek profiteert. Dankzij die wet betaal je een iets lager bedrag aan eigenwoningforfait als je hypotheek (bijna) is afgelost. Een mooi voordeel!
Let op: de Wet Hillen wordt sinds 2019 wordt elk jaar iets verder afgebouwd. In 2048 vervalt de wet helemaal. Tot die tijd profiteer je nog wel van dit voordeel als je hypotheek (bijna) is afgelost. Op de site van de Belastingdienst kun je er meer over lezen.
Kun je hypotheek nemen op een afbetaald huis?
Ja, je kunt een hypotheek nemen op je afbetaalde huis. Zeker als je hypotheek is afgelost, kun je vaak een mooi bedrag lenen. Je hebt dan immers een flinke overwaarde. Die overwaarde kun je opnemen door extra hypotheek te nemen op je afbetaalde woning. Dat is handig als je specifieke wensen hebt, zoals een verbouwing of een tweede woning. Of misschien kun je een deel van de overwaarde als pensioenaanvulling gebruiken.
Om te bepalen hoeveel je kunt lenen, kijkt de bank naar de huidige waarde van je woning en je inkomen. Een hypotheekadviseur kan met je meekijken hoeveel hypotheek voor jou mogelijk is. kunt ook een (deels) aflossingsvrije hypotheek nemen. Dan betaal je relatief lage maandlasten.
Is het voordelig om je hypotheek vervroegd af te lossen?
Het verschilt per situatie of vervroegd aflossen aantrekkelijk is. Aan de ene kant kost het altijd geld (rente) om een hypotheek te hebben. In die zin is het voordelig om je hypotheek eerder af te lossen. Je betaalt dan tenslotte minder rente. Je ontvangt dan wel minder hypotheekrenteaftrek. Maar aangezien je nooit evenveel aftrek ontvangt als de rente die je betaalt, is aflossen voordeliger.
Let er wel op dat je onder de jaarlijkse grens voor boetevrij aflossen blijft. Anders krijg je te maken met een flinke boete.
Verder is aflossen uiteraard alleen voordelig als je dit geld kunt missen. Het is belangrijk om altijd een financiële buffer aan te houden. Als je door de aflossing geen buffer meer zou hebben, kun je beter een deel van je hypotheek aanhouden.
Kortom: hypotheek (bijna) afbetaald, wat nu?
Heb je je hypotheek (bijna) afbetaald? Dan krijg je de keuze om je hypotheek uit het Kadaster uit te schrijven. Je kunt ook opnieuw een deel hypotheek opnemen. Dat is soms interessant om bijvoorbeeld je pensioen mee aan te vullen of om je huis mee te betalen. Over de belasting hoef je je geen zorgen te maken. Je ontvangt geen hypotheekrenteaftrek meer, maar je gaat niet opeens extra vermogensbelasting of eigenwoningforfait betalen over je afbetaalde huis.
