Waarom zijn de servicekosten zo hoog?

Appartementbezitters en huurders betalen soms boven op de hypotheek of huur elke maand servicekosten. Die kunnen soms flink oplopen en zijn regelmatig een bron van conflict. Daarom de belangrijkste vragen én antwoorden.

Koopappartementen

Eigenaren van een appartement betalen normaal gesproken servicekosten aan de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Waarom betaal je met een appartement servicekosten?

Wie een appartement koopt, is formeel gezien medeeigenaar van het hele gebouw. Alle eigenaren zijn automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Dat gezamenlijk eigendom leidt tot rechten en plichten. En dat leidt tot kosten, die gezamenlijk worden betaald. De kosten worden aan de hand van een verdeelsleutel over de eigenaren verdeeld. Het kan zijn dat iedere eigenaar evenveel betaalt, maar er kan ook een verdeling zijn op basis van het woonoppervlak, zodat een eigenaar van een groot appartement meer betaalt. Ook is het mogelijk dat een deel van de eigenaren bepaalde kosten dragen, omdat alleen zij gebruikmaken van een voorziening. Denk bijvoorbeeld aan een kijktuin, waar niet iedereen zicht op heeft.

Moet je op de begane grond meebetalen aan de lift?

Het uitgangspunt is dat alle eigenaren bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten. Eigenaren op de begane grond betalen dus ook mee aan de lift, tenzij in de splitsingsakte anders is bepaald. In een rechtszaak vond de rechter dat een lift niet dienstbaar is aan bewoners op de begane grond. Zij hoeven dus niet mee te betalen. Deze bepaling is echter niet in alle splitsingsaktes opgenomen.

Waaruit bestaan de servicekosten?

Een VvE is wettelijk verplicht om een reservefonds te hebben voor toekomstig groot onderhoud, bijvoorbeeld aan het dak. De bijdrage aan het reservefonds is op basis van een meerjarenonderhoudsplan of op basis van 0,5 procent van de herbouwwaarde. Ook moet de VvE een opstalverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Voor kleine VvE’s kan er een uitzondering zijn. Boven op deze minimumeisen bekostigen veel VvE’s ook andere voorzieningen en diensten gezamenlijk, denk aan het schoonmaken en de verlichting in de gemeenschappelijk ruimten, tuinonderhoud, liftonderhoud, een huismeester. Een grotere VvE zal een beheerder aanstellen die de financiën verzorgt en de administratie bijhoudt. In een serviceflat kunnen de voorzieningen zeer uitgebreid zijn en de kosten hoog.

Welke voorzieningen kan ik in een serviceflat verwachten?

Dat verschilt sterk per flat. Minimaal is er een alarmeringssysteem. Vaak biedt de flat maaltijdservice, boodschappendienst, kapper, pedicure, recreatie of hobbyruimte en een logeerkamer. Luxere flats hebben een eigen kok, klusjesman en verpleegkundige. Ook zijn er flats waar verwarming, water, elektra en/of internet in de servicekosten zijn opgenomen. Meestal betaal je een vaste bijdrage voor een verplicht servicepakket. Los daarvan kun je extra diensten afnemen. Gezien deze verschillen verschilt ook de hoogte van de vaste bijdrage.

Hoe hoog mogen de servicekosten zijn?

Er is geen grens aan de servicekosten. De maandelijkse servicekosten zijn een voorschot dat op basis van een begroting is vastgesteld. In de jaarrekening worden de definitieve bedragen vastgesteld.

Wat doe ik als ik de servicekosten te hoog vind?

Als je denkt dat de servicekosten te hoog zijn, kun je dat bespreken op de jaarvergadering van de VvE. Je neemt de begroting onder de loep en kijkt of er posten zijn waarop bezuiniging mogelijk is, bijvoorbeeld door een post te schrappen of een voordeliger leverancier in de arm te nemen. Als er een uitgebreid voorzieningenpakket is, kan het lonen om regelmatig offertes te vragen bij andere leveranciers. Ook kun je voorstellen het meerjarenonderhoudsplan aan te passen.

Kan ik bezwaar maken tegen een besluit van de VvE?

Ja. Als je het niet eens bent met een besluit, dan kun je naar de rechter stappen. De rechter kan een besluit terugdraaien als het in strijd is met de redelijkheid en de billijkheid. Als het bestuur een reëele begroting heeft opgesteld, is de kans klein dat je bij de rechter gelijk krijgt. Het is effectiever om tijdens de vergadering medestanders te krijgen en zo een besluit te veranderen.

Huurwoningen

De verhuurder vraagt servicekosten voor geleverde diensten en activiteiten aan de huurders. De verhuurder betaalt deze kosten eerst zelf en verrekent ze later met de huurders.

Waaruit bestaan de servicekosten?

Veel voorkomende servicekosten zijn de schoonmaak en elektriciteit voor gemeenschappelijke ruimten, blokverwarming, glasverzekering en onderhoud dat eigenlijk voor rekening van de huurder is. De verhuurder mag de kosten die deel uitmaken van de huur, niet ook als servicekosten in rekening brengen. Dit gaat bijvoorbeeld om verhuurdersonderhoud, de aanleg van gemeenschappelijke voorzieningen, schade door vandalisme in gemeenschappelijke ruimten, het eigenarendeel van de onroerendezaakbelasting en de premie van de opstalverzekering.

Soms valt een dienst voor een gedeelte onder de servicekosten. Zo is het werk van een huismeester deels in het belang van de huurder en deels in het belang de verhuurder. De huurcommissie rekent in dit geval 70 procent voor rekening van de huurder. De overige 30 procent van de kosten zijn voor de verhuurder.

Hoeveel mag de verhuurder de servicekosten verhogen?

Er is geen vastgestelde jaarlijkse verhoging. De verhuurder mag alleen de werkelijk gemaakte kosten in rekening brengen en geen winst maken. Huurders betalen maandelijks een voorschot en eens per jaar stuurt de verhuurder een jaarafrekening over de kosten.

Hoe kan ik de servicekosten controleren?

Voor 30 juni behoort de verhuurder de jaarafrekening van het voorgaande jaar te versturen. Iedere huurder kan inzage vragen in alle rekeningen, contracten en andere onderliggende documenten van de servicekosten. De verhuurder is verplicht deze inzage te geven. Aangezien de kosten over een aantal huurwoningen worden verdeeld, zal er ook een verdeelsleutel zijn. Deze staat waarschijnlijk in het huurcontract. Met deze gegevens kun je de afrekening controleren. Als je geen afrekening krijgt, kun je naar de huurcommissie of kantonrechter stappen.

Wat doe ik als de servicekosten te hoog zijn?

Als de servicekosten onredelijk hoog zijn, kun je de kosten laten toetsen door de huurcommissie. Ook als de verhuurder meer servicekosten in rekening brengt dan de werkelijk gemaakte kosten, kun je de huurcommissie inschakelen. De Woonbond heeft in 2019 onderzocht dat in deze procedure zo’n driekwart van de huurders gelijk krijgt. Dat leverde in de eerste helft van 2019 een gemiddelde verlaging op van ruim €800. De huurcommissie doet alleen zaken van huurders in de sociale sector. Huurders in de vrije sector zijn aangewezen op de kantonrechter.

Kan ik vragen om een lager serviceniveau?

Aangezien verhuurders de servicekosten volledig doorberekenen aan de huurders, zijn ze niet altijd even kritisch op de prijs. Een huurdersorganisatie of bewonerscommissie kan dit aankaarten bij de verhuurder. Ook kan de bewonerscommissie kijken of het zinvol is zaken uit het servicepakket te schrappen. Voor een wijziging in het servicepakket dat aan huurders gezamenlijk geleverd wordt, moet 70 procent van de huurders in een complex instemmen.

Mag de verhuurder het aantal uren van de huismeester verminderen?

Nee, dat mag de verhuurder niet op eigen houtje doen. Er is instemming nodig van de huurders. Als de huismeester minder uren gaat maken, zal zich dat vertalen in
lagere kosten.

Gelden deze regels ook voor kosten van zorgservice?

Er is een verschil tussen woonservicekosten en zorgservicekosten. Woonservicekosten zijn collectief en verplicht; zorgservicekosten zijn voor leveringen en diensten die geen verband houden met het bewonen van de woning, maar met de persoonlijke situatie van de huurder. Deze kosten zijn veelal individueel of vrijwillig. Het gaat bijvoorbeeld om de kosten van maaltijden en alarmservice. Bij een conflict over de prijs of kwaliteit van de zorgservice kun je niet naar de huurcommissie. Hiervoor moet je naar de rechter.

Wat zijn de regels voor servicekosten bij een zorgwoning?

Bij een zorgwoning mag de verhuurder onder voorwaarden een toeslag op de maximale huurprijs berekenen. Het maximale puntenaantal wordt verhoogd met 35 procent. De maximale huur wordt daarmee ook hoger. Dit is dus geen voorschot op de servicekosten. Het is niet van belang of de huurder van de voorzieningen gebruikmaakt.

Een zorgwoning moet voldoen aan enkele voorwaarden. Er is minimaal een alarmeringssysteem aanwezig en er is een gemeenschappelijke ruimte voor maaltijden of recreatie. Ook zijn het gebouw en de woning rolstoeltoegankelijk. In het huurcontract mogen afspraken gemaakt worden over meer voorzieningen. Voor zorgwoningen in de vrije sector geldt het puntensysteem niet. Tot eind 2015 heetten zorgwoningen serviceflats. Bij de Woonbond (T 020551 77 00, www.woonbond.nl) is het boek Servicekosten over de wettelijke regels, de belangrijkste serviceposten en de procedures bij geschillen verkrijgbaar.