Familiebank: hypotheek lenen aan je kinderen

De familiebank kan zowel u als uw (klein)kinderen voordeel opleveren. Zíj een goedkope lening om ­bijvoorbeeld een huis te kopen, ú een fatsoenlijke rente op uw vermogen. En de fiscus betaalt mee.

Stel: uw dochter heeft haar zinnen gezet op een karakteristiek koophuis uit de jaren dertig. Maar het is net iets te duur en de bank weigert zo’n hoge hypotheek. Of uw dochter schrikt van de maandlasten, ­terwijl u graag zou bijspringen. Wanneer u spaargeld op de bank hebt dat u niet direct nodig hebt, kunt u uw kroost én uzelf helpen door zelf voor bank te spelen, in de vorm van een zogeheten ‘familiebank’. Dan is er ineens heel veel meer mogelijk.

Geen leenplafond

Banken lenen tegenwoordig niet meer dan 103 procent van de marktwaarde van een ­koopwoning uit. De komende jaren zal dit percentage dalen tot maximaal 100 procent (in 2018). Als uw kind een woning wil kopen, leent de bank in de praktijk maximaal 4 tot 4½ keer van zijn of haar brutojaarsalaris. Bij een loon van €30.000 komt dat neer op hooguit €120.000.

Ouders hoeven zich hieraan niet te houden
In tegenstelling tot banken hoeven ouders zich niet te ­houden aan dit wettelijk vastgelegde leenplafond voor hypotheken. Dat heeft als voordeel dat ­ouders ook kunnen bijspringen om ­allerlei bijkomende kosten van een koophuis op te vangen. De koper moet immers, boven op de woningprijs, kosten betalen voor de makelaar, ­taxateur en notaris. Bij een ­woning van bijvoorbeeld €200.000 lopen die extra kosten makkelijk op tot meer dan €12.000. De bank wil dat meestal niet financieren.

Ook ooms en tantes
Niet alleen (groot)ouders kunnen als familiebank hun (klein)kinderen geld lenen. Ook ooms en ­tantes kunnen familiebankieren. Het werkt net als bij een hypotheek van de bank: de familie leent een bedrag uit tegen dezelfde ­rentehoogte als die op de geldmarkt. De fiscale spelregels over renteaftrek zijn grotendeels hetzelfde als bij een gewone ­woninghypotheek. U kunt familie­bankieren zonder notaris, maar meestal is het aan te raden dit soort afspraken notarieel vast te leggen.

Aan elkaar verdienen

De familiebank is niet nieuw; ook vroeger leenden pa en ma geld aan hun (klein)kinderen. Het verschijnsel groeit momenteel wel doordat banken steeds strenger worden, de rente zeer laag is en de huizenprijzen flink stijgen. Geld uitlenen binnen de familie kan lucratief zijn. Sparen levert voor bijna niemand meer iets op. De rente beweegt richting nul procent en tegelijkertijd vreet de inflatie van gemiddeld 2 procent per jaar het spaargeld aan. Daarbovenop roomt de fiscus het spaargeld nog eens af met 1,2 procent ­vermogensbelasting. Per saldo teert u in op uw spaargeld. Met de familiebank kunt u aan elkaar verdienen. Een voorbeeld. U leent uw kind €50.000 als bijdrage voor de koop van een huis. Wanneer u een rente afspreekt van 5 procent per jaar, ontvangt u aan het eind van het jaar €2500 rente. Dat is vijf keer meer dan wat de bank u aan spaarrente ­uitkeert.

Schenkingsvrijstelling benutten
U kunt natuurlijk een lagere rente vragen. Maar veel slimmer is het om de schenkingsvrijstelling van de Belastingwet te benutten. Dankzij deze vrijstelling kunt u bijvoorbeeld de helft van die €2500 ontvangen rente linea recta terugschenken aan uw kind. Uw dochter of zoon hoeft over die €1250 geen schenkbelasting te betalen. De vrijstelling voor schenkingen van ouders aan een kind is €5304 (in 2016). Het kind kan de schenking ook gebruiken voor het uitvoeren van achterstallig onderhoud aan de woning. Per saldo houdt u aan het eind van de rit 2,5 procent rente over aan deze uitruil. Dat is in elk geval meer dan de spaarbank u aan rente biedt. Een andere prettige bijkomstigheid is dat het geld in de familie blijft.

Fiscale regels

Vindt de fiscus alles goed? Nee, zeker niet. Zou u met uw kind een rente van bijvoorbeeld 10 procent afspreken, dan zal de Belastingdienst niet toestaan dat uw kind deze rente volledig aftrekt van de inkomstenbelasting. De rente moet ‘marktconform’ zijn. Met andere woorden: er moet een zakelijk reëel percentage worden afgesproken.

Zakelijk rente
Uit rechtszaken is gebleken dat de belastingrechter onder ‘zakelijk’ een rente verstaat die hooguit een kwart hoger is dan de hypotheekrente die een bank op datzelfde moment rekent. ­Lenen de banken geld uit tegen 4 procent, dan kunt u dus met uw kind een rente van 5 procent afspreken. Bedraagt de bankrente 3 procent, dan mag u maximaal 3,75 procent afspreken met uw kind. Bewaar folders met de huidige hypotheekrentetarieven zorgvuldig, voor het geval de fiscus er tien jaar later om vraagt. Of maak een printje van de aanbiedingen op de website van de banken.

Aflossen

De overheid heeft twee jaar geleden een eind gemaakt aan de aflossingsvrije hypotheek. Dit geldt voor mensen die bij de bank lenen, maar ook voor kinderen die het geld voor hun koophuis bij familie lenen. Iedereen die na 1 januari 2013 voor het eerst een hypotheek afsluit, moet het geleende geld in jaarlijkse porties aflossen. Het totale bedrag moet binnen dertig jaar zijn afbetaald.

Belastingvrij schenken aan uw kind
Er is nog iets om op te letten. Vaak leent een kind bij de familiebank geld als aanvulling op een gewone bankhypotheek. De bank laat het maximale hypotheekbedrag afhangen van de maandelijkse lasten van de koper. Maar als het kind rente betaalt aan de ­ouders, stijgen de maandlasten. Dit ­betekent dat de bank een (iets) kleinere hypotheek zal willen uitlenen. U kunt dit probleem oplossen door de aan u betaalde rente belastingvrij terug te schenken aan uw kind. De meeste banken stellen als voorwaarde dat dit zwart-op-wit komt te staan.

10 tips om rekening me te houden

1. Het kind mag de rente van de familielening jaarlijks ­aftrekken van de inkomsten­belasting op voorwaarde dat de lening jaarlijks én binnen dertig jaar wordt terugbetaald. Bij de ouders blijven de rente-inkomsten onbelast.

2. Belangrijk bij lenen binnen de familie is dat er vertrouwen moet bestaan. Bij enige twijfel is het devies: niet aan beginnen. Het moet bij het kerstdiner ook nog gezellig blijven. Hou ook rekening met andere kinderen. Later willen zij wellicht ook een beroep doen op de familiebank.

3. Bedenk van tevoren wat er moet gebeuren als de relatie van uw kind met zijn of haar partner stukloopt. Wie betaalt dan de hypotheek?

4. Wie geld leent voor de koop van een woning, mag de rente aftrekken van de inkomstenbelasting. Vraag vooraf bij de lokale belastinginspecteur welk rentepercentage maximaal mag worden afgetrokken.

5. Soms is het handiger geld te schenken aan familie­leden. Je hebt dan niet de administratieve poespas ­van een lening. ­Ouders mogen eenmalig €53.016 belastingvrij schenken als het kind ­tussen 18 en 40 jaar is en een huis koopt (in 2016).

6. Schrijf alle afspraken op of neem een notaris in de arm die gespecialiseerd is in vermogensplanning. De Belastingdienst kijkt graag mee hoe de leenconstructie in elkaar steekt en wil ook zien dat de bedragen echt over en weer aan elkaar zijn over­gemaakt; hou een goede administratie bij. In het slechtste geval weigert de fiscus de aftrek. Bij de grote banken kunt u een voorbeeldformulier downloaden waarin afspraken over de geldlening kunnen worden vastgelegd. De Consumentenbond verkoopt het boekje De familiebank (€13,25). En de Vereniging ­Eigen Huis heeft een Familiehypotheek-service.

7. Ouders mogen de rente die zij van hun kind ontvangen, belastingvrij terugschenken tot een bedrag van €5304 per jaar (dit is de schenkingsvrijstelling in 2016 voor ouders en kinderen; het bedrag geldt per kind). Voor kleinkinderen en verder iedereen (neefjes, nichtjes, vrienden) is de vrijstelling voor schenkingen €2122 per jaar (2016).

8. De fiscus beschouwt geld dat een ouder uitleent aan een kind als een vordering; de ouder kan het geld opeisen. Daarom rekent de Belastingdienst de lening tot het vermogen van de ouders. Zij betalen er 1,2 procent vermogens­belasting over (maar dat moesten ze ook al toen het geld nog werkeloos op hun spaarrekening stond).

9. Sluit een overlijdensrisicoverzekering af voor zowel de ouders als het kind dat geld leent. Dit voorkomt problemen als een van de ouders overlijdt (de andere erfgenamen zouden dan ­bijvoorbeeld kunnen eisen dat het huis van hun zus of broer wordt ­verkocht). Ook als het kind overlijdt, kunnen ­problemen optreden: van wie is dan het geleende geld? Neem voor de ­zekerheid een notaris of vermogensadviseur in de arm.

10. Naar verwachting komt er in 2017 (opnieuw) een ‘schenkregeling’ waarbij maximaal €100.000 mag worden geschonken zonder dat de ontvanger schenkbelastig moet betalen. De schenking moet worden gebruikt voor het kopen van een woning, een verbouwing van de ­eigen woning, of het aflossen van hypotheek of restschuld.

Benieuwd naar uw mogelijkheden met een familiehypotheek? Vraag een gratis berekening aan.