Een appartement kopen zonder problemen

Het is nét even anders dan een gewoon huis kopen. Het onderhoud, bijkomende kosten en de Vereniging van Eigenaren zijn aandachtspunten bij de aanschaf van een appartement.

Kleiner, goedkoper, onderhoudsvrij en gelijkvloers wonen zijn over het algemeen de redenen om voor een appartement te kiezen op latere leeftijd. Is het de bedoeling lang in het appartement te blijven wonen, misschien wel voor altijd, kies daar dan ook de buurt op uit: een veilige woonomgeving waar winkels, openbaar vervoer, een gezondheidscentrum en gezelschap nabij zijn. Ook een eigen parkeerplek vlak bij de uitgang is prettig voor nu en voor later. Kies je voor nieuw of bestaand? Een nieuwbouwwoning is goed geïsoleerd, energiezuinig, brandveilig en heeft voorlopig geen onderhoud nodig. Ook onder bestaande appartementen zijn hiervan goede voorbeelden te vinden, maar ook slechte. Laat bij nieuwbouw een opleveringskeuring uitvoeren om er zeker van te zijn dat de bouwer geen fouten heeft gemaakt. De opleveringskeuring voor het gebouw als geheel wordt meestal geregeld door de Vereniging van Eigenaren (VvE). Bij bestaande bouw is een bouwkundige keuring aan te raden.

Geldzaken

Tot welke prijs je kunt gaan, hangt af van de hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen, en die is weer afhankelijk van inkomen en eigen geld. Leeftijd speelt een minder grote rol, al is soms een peperdure overlijdensrisicoverzekering verplicht (bij voldoende eigen geld en inkomen is het meestal wel mogelijk om zonder zo’n verzekering een hypotheek af te sluiten). Bij de verkoop van een (grotendeels) afbetaalde eengezinswoning moet het kopen van een appartement geen probleem zijn.

Bij een appartement komen altijd servicekosten om de hoek kijken voor gemeenschappelijke uitgaven, zoals verzekeringen, glazenwassen, schoonmaak en verlichting van gemeenschappelijke ruimten. Ook het reserveren voor groot onderhoud maakt deel uit van de servicekosten. Zijn ze torenhoog? Dan is de post reserveringen misschien (tijdelijk) verhoogd omdat er in het verleden te weinig is gereserveerd. Als nieuwe bewoner moet je in zo’n geval gewoon meebetalen. Heeft de vorige eigenaar altijd netjes de servicekosten betaald? Zo niet, dan moet de nieuwe eigenaar die schuld aan de VvE alsnog betalen. De notaris controleert dit voor de definitieve overdracht van het appartement. Eventuele schulden worden dan verrekend met de koopprijs.

Niet alles mag

Voor appartementkopers die een eengezinswoning achterlaten, is het nieuw: bovenburen en benedenburen. Dat betekent meer kans op geluidsoverlast, zowel op het ervaren als het veroorzaken ervan. Geen wonder dat harde vloeren soms niet zijn toegestaan: het is in het belang van alle bewoners. In nieuwe appartementen met betonnen draagvloeren moet het echter geen probleem zijn. Vanaf 2003 is hier bij de bouw meer aandacht voor gekomen. Vaak is nog wel een geluiddempende ondervloer nodig. Het is een pre als het huishoudelijk reglement eisen hiervoor heeft opgenomen.

Vereniging van Eigenaren

De VvE krijg je bij een appartement op de koop toe. Alle eigenaren in het complex zijn hiervan automatisch lid. In het verleden kon het nogal eens gebeuren dat zo’n VvE een slapend bestaan leidde en bijvoorbeeld niet reserveerde voor onderhoudsklussen. Kersverse kopers konden dan worden geconfronteerd met torenhoge rekeningen voor een dakreparatie of andere acute onderhoudsklussen. Inmiddels legt de wet de VvE allerlei eisen op. Het was voor een VvE al verplicht minimaal één keer per jaar te vergaderen, een collectieve opstalverzekering te hebben, te zorgen voor regelmatig onderhoud en een onderhoudsfonds, en een bestuurder te hebben. Sinds 2005 is een meer-jarenonderhoudsplan verplicht, vanaf 2018 ook een jaarlijkse ­reservering voor onderhoud. Een appartement in een complex met een actieve VvE is makkelijker te financieren.

Onderhoud

Een goed functionerende VvE heeft een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Hierin staat welk onderhoud moet gebeuren op welke termijn. Ook zijn daar concrete kosten aan gekoppeld, zodat vooraf duidelijk is hoeveel de VvE moet sparen. Is er geen MJOP, dan is het kopen van het betreffende appartement een riskante aangelegenheid. Laat in dat geval zeker een deskundige meekijken voor een bouwtechnische keuring. Hoewel het reservefonds tegenwoordig verplicht is, kan het geen kwaad te controleren of dit ook is gevuld. De notaris moet bij de overdracht de grootte van het aandeel van de koper in het reservefonds vermelden, maar als koper kun je maar beter eerder weten hoeveel er in kas is. Als er een MJOP is, blijkt daaruit hoeveel er moet worden gereserveerd. Is dat plan er niet, dan moet er vanaf 2018 toch verplicht worden gereserveerd, en wel minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde. De wet hanteert een overgangstermijn van drie jaar. Dus de verplichting om het reservefonds op orde te hebben is er pas in 2021.

Gluur in de notulen

Voor een indruk van de gang zaken binnen een complex spreken de notulen van recente vergaderingen van de VvE boekdelen. Als er problemen zijn met bepaalde bewoners, als de verwarmingsinstallatie vaak hapert of als de secretaris er met het geld vandoor is gegaan, zal dat blijken uit de notulen. Vraag er dus om bij de verkoper of bij de administrateur van de VvE, die is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel. Dit kan een bewoner zijn, maar ook een administratiekantoor. Vraag meteen om de bijbehorende stukken, zoals de balans, de exploitatierekening en de begroting.

Staat van het huis

Bij het kopen van een huis heeft de verkoper mededelingsplicht: hij of zij moet wijzen op belangrijke gebreken, ook als die niet in één oogopslag zijn te zien. Als de verkoper (of de verkopende makelaar) dit niet doet en het gebrek komt achteraf aan het licht, dan kun je eisen dat de verkoper de schade vergoedt. Maar ook als koper heb je een plicht, namelijk onderzoeksplicht. Mocht het tot een geschil komen, dan is het belangrijk om te kunnen aantonen dat aan die onderzoeksplicht is voldaan. Een goede manier daarvoor is de bouwkundige keuring. Een praatje met de boven en benedenburen kan ook geen kwaad. Een bouwkundige keuring is altijd aan te raden, vooral om zaken aan het licht te brengen die je zelf niet snel opmerkt.

Denk aan het gebruik van asbest of problemen met koolmonoxide bij wat oudere appartementen. Het is gebruikelijk de bouwkundige keuring pas te laten uitvoeren wanneer koper en verkoper al overeenstemming hebben over de prijs. In die fase is het voorlopig koopcontract vaak al getekend. Zorg dus dat daar een ontbindende voorwaarde in staat over de bouwkundige keuring. Spreek bijvoorbeeld af dat je de koop mag ontbinden als de kosten van herstel een bepaald bedrag overstijgen. Nog beter is het af te spreken dat de bouwkundige keuring wordt verricht voordat de bedenktijd van drie dagen is verstreken, die ingaat na de ondertekening van het voorlopig koopcontract. Dat voorkomt ingewikkelde afspraken en bijzondere clausules in de koopovereenkomst.

Informeer ook bij de gemeente, want die kan een niet goed functionerende VvE op de vingers tikken. Loopt het achterstallig onderhoud de spuigaten uit, dan doet de gemeente een zogenoemde ‘aanschrijving’, waarmee ze het onderhoud verplicht stelt. De gemeente kan het onderhoud zelfs op kosten van de VvE laten uitvoeren. Een bouwkundige keuring is dan weggegooid geld.

‘Kijk ook naar het papierwerk’

Makelaar Jeroen Stoop van Makelaarsland:

“We krijgen vaak de vraag: voor welke onderdelen van een gebouw is de VvE eigenlijk verantwoordelijk? Dat staat in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en/of het modelreglement, die de verkopende partij beschikbaar moet stellen. In een splitsingsakte staat een tekening die duidelijk maakt welke gedeeltes van individuele bewoners zijn en welke gedeeltes van iedereen. Controleer ’m goed, want het zal niet de eerste keer zijn dat de kelderbox in gebruik is bij een andere bewoner. De gezamenlijke ruimtes zijn bijvoorbeeld gangen, trappen, liften en hallen. Deze zijn gemeenschappelijk bezit en moeten dus door iedereen worden onderhouden, net als het dak, de gevel en de dragende muren.

Een onderdeel van de splitsingsakte is het splitsingsreglement. Hierin staan de rechten en plichten van de VvE en van de verschillende appartementseigenaren. Zo staat erin welke kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen, hoe het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes is geregeld en hoe het gebouw is verzekerd. Ook vind je erin terug welk aantal stemmen iedere appartementseigenaar heeft en met welk percentage stemmen een besluit kan worden genomen. Belangrijke en soms ingewikkelde zaken. Een aankoopmakelaar kan daarbij helpen, maar dat kost geld. Een aankoopmakelaar heeft wel als voordeel dat deze kennis heeft van de juridische papierwinkel die bij het kopen van een appartement komt kijken.

Bij het zoeken naar een appartement in een van de grote steden kan een aankoopmakelaar helpen bij het bepalen van het juiste bod, dat soms boven de vraagprijs zal liggen, maar niet meer dan nodig is.”

Dit artikel is eerder verschenen in Plus Magazine november 2017. Nog geen abonnee van Plus Magazine? Abonnee worden doet u in een handomdraai!

Bron(nen):