Te hoge huur? Zo kunt u uw huur verlagen!

De huur: een maandelijkse last die alleen maar omhoog gaat. Daar is weinig aan te doen. Of niet?

In sommige gevallen kunt, u met de wet in de hand, uw huur laten verlagen.

Van een groot deel van de Nederlandse huizen is de maximale huur wettelijk bepaald, via het zogenoemde 'woningwaarderingsstelsel' of puntenstelsel.

Een huis krijgt punten voor zaken als oppervlakte, kwaliteit van de verwarming en isolatie, sanitair, aanwezigheid van een balkon, enzovoorts. Voor ergernissen als slecht onderhoud of geluidsoverlast in de buurt worden weer punten afgetrokken. Hoe 'beter' het huis, hoe meer punten en hoe meer huur de huisbaas mag vragen.

Sommige verhuurders vragen echter meer dan volgens het puntenstelsel mag. Dat doen met name particuliere verhuurders (dus geen corporaties), in de grote steden. In dat geval kunt u huurverlaging afdwingen: elk jaar doen 4000 mensen dit, bijna de helft met succes. Gemiddeld bespaarden zij €80 euro per maand.

Ook al hebt u in het huurcontract getekend voor te hoge huur, u kunt toch verlaging aanvragen. Als u maar beschikt over het juiste type contract.

Kan dit ook in mijn geval?

Het puntenstelsel geldt voor de wat goedkopere huizen. Huizen waarvan de huurprijs bij het tekenen van het contract boven een bepaalde grens lag, hebben een geliberaliseerde huur, wat betekent dat de verhuurder zich niets hoeft aan te trekken van het puntensysteem, en ook niet van bepaalde andere bescherming voor de huurders, zoals de maximale verhoging. Per 1 juli 2008 tellen alle huurcontracten die worden afgesloten met een kale huur van meer dan € 631,73 per maand als geliberaliseerd.

Dateert uw huurcontract van voor 1 juli 2008 dan kunt u hier opzoeken wat de grens in vorige jaren geweest is. Lag uw aanvangshuurprijs onder deze grens, dan kunt gebruik maken van het puntensysteem. Hebt u uw huurcontract voor 1 juli 1989 getekend, dan kan dat ook, ongeacht de aanvangshuurprijs. Is het contract van voor 1 januari 1994, dan kan uw huur alleen geliberaliseerd zijn, als uw woning destijds net nieuw gebouwd was.

Als maatstaf moet u de kale huur nemen, exclusief servicekosten. Uw huisbaas moet die splitsing gemaakt hebben. Heeft hij dat niet gedaan, dan is uw huur sowieso niet geliberaliseerd, ongeacht de prijs.

Als uw woning zo duur is dat de huur als geliberaliseerd geldt, dan kunt u toch nog, tot zes maanden na tekening van het contract, proberen de huur verlaagd te krijgen (zie onder ). Krijgt u daarmee de huur onder de grens, dan wordt de prijs verlaagd en geldt de huur toch niet als geliberaliseerd. Laat u dit na, dan heeft u na zes maanden definitief een geliberaliseerd contract en kunt u geen verlaging meer aanvragen.

Met hoeveel kan ik mijn huur laten verlagen?

Als u zeker weet dat uw huur niet is geliberaliseerd, dan kunt u gaan uitrekenen hoeveel uw maximale huur is. Hiervoor moet u een puntenlijst invullen, de punten optellen en in een tabel de bijbehorende maximum huur opzoeken.

Als uw huur hoger is dan het maximum, dan kunt u huurverlaging aanvragen.

Om snel een idee te krijgen kunt u ook online een berekening maken, bijvoorbeeld bij huurders.info, een site van het Amsterdams Steunpunt Wonen. Voor een aanvraag bij de huurcommissie kunt u echter beter het officiële formulier gebruiken.

Hoe zorg ik voor huurverlaging?

Als u in de eerste zes maanden dat in het huis woont actie onderneemt, kunt u met dit formulier verlaging aanvragen bij de Huurcomissie. Die doet uitspraak over de maximale huur. Was die te hoog, dan mag u voortaan een nieuw huur betalen. Bovenden krijgt u alles terug wat u de voorafgaande maanden teveel hebt betaald. Wil de verhuurder niet betalen, dan kunt u dat bedrag met uw huurbetaling verrekenen.

Dient u het verzoek in, dan krijgt de huisbaas hier ook een melding van. Mogelijk wil de huurcommissie nog onderzoek doen, en komt er iemand bij u langs. Ook kan er een zitting worden gehouden, waarbij u en de huisbaas commentaar mogen geven, maar het is niet verplicht om daar heen te gaan. U kunt ook alles in brieven zetten.

Woont u al langer dan zes maanden in het huis, dan moet u eerst zelf aan huisbaas een voorstel doen. Daarvoor kunt u dit formulier gebruiken. In het voorstel moet de ingangsdatum van de nieuwe huur tenminste twee maanden in de toekomst liggen. Heeft de huisbaas hier geen zin in, dan kunt alsnog naar de huurcommissie met dit formulier.

De huurverlaging is nu niet meer met terugwerkende kracht, zoals hij zou zijn geweest als u binnen zes maanden actie had ondernomen.

Hoe moet ik verder met de huisbaas?

De relatie met de huisbaas zal er vaak niet beter op worden als u huurverlaging aanvraagt. Uit een enquête van de huurcommissie bleek dat maar de helft van de huisbazen een uitspraak zonder meer accepteert. Een deel zal alsnog met u proberen 'onderhandelen' over de prijs, staat in de enquête. Hoe prettig dat onderhandelen verloopt, kan verschillen. De huisbaas kan de uitspraak ook aanvechten bij de rechter, maar dat gebeurt nauwelijks en heeft weinig kans van slagen, als de puntentelling goed is gedaan.

Na een huurverlaging door de commissie zal een huisbaas misschien uit wraak geen onderhoud meer doen, of er heel langzaam mee zijn. U kunt voor slecht onderhoud ook wel weer huurverlaging aanvragen, maar een prettige situatie is dat niet. De uitspraak kan echter ook dienen om de ijver van uw huisbaas te verbeteren. U kunt van de huurverlaging afzien, in ruil voor het doen van bepaalde klusjes.

Dat dit gebeurt, blijkt ook uit de cijfers. Na een uitspraak van de huurcommissie wordt maar in 75% van de gevallen daadwerkelijk een lagere huur betaald.

Een goede dekmantel om huurverlaging in de eerste zes maanden aan te vragen, is door -- heel onschuldig -- huurtoeslag aan te vragen. Dat u daar aanspraak op maakt, kan geen huisbaas u kwalijk nemen. De aanvraag gaat echter ook gepaard met een automatische toetsing van de maximale huurpijs. De huurtoeslag wordt namelijk maximaal over die huurprijs uitgekeerd.

Meer informatie: