Wat levert WOZ-bezwaar op?

Binnenkort valt de nieuwe WOZ-beschikking op de mat en weet je wat je koop- of huurhuis volgens de gemeente waard is. Hoe hoger de WOZ, hoe meer belastingen en huur je betaalt. Bezwaar maken kan lonen.

Fijn, die stijgende huizen­prijzen. Maar er is ook een keerzijde. Hoe meer een ­woning waard is, hoe hoger sommige belastingaanslagen zijn. De WOZ (Waardering Onroerende Zaken) vormt de basis voor de onroerende­zaakbelasting, de watersysteem­heffing, het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, en – bij overlijden – de erfbelasting. Bij sociale huurwoningen heeft de WOZ-waarde invloed op de maximale huur. Voldoende redenen om bezwaar aan te tekenen als de WOZ-waarde te hoog is. In 2015 maakte iets meer dan 1 procent van de huiseigenaren bezwaar tegen de WOZ-waarde van hun woning. Ongeveer de helft van de bezwaarmakers kreeg gelijk. Hun WOZ-waarden zijn gemiddeld met 11,6 procent verlaagd.

Lagere WOZ, minder betalen

Naar schatting levert een verlaging van €30.000 van de WOZ-waarde de volgende besparingen op:

  • Onroerendezaakbelasting (OZB): tussen de €14 en €80 minder OZB per jaar, afhankelijk van de gemeente.  
  • Watersysteemheffing: tussen de €5 en €20 minder heffing, afhankelijk van het waterschap.  
  • Eigenwoningforfait: €225 lagere bijtelling in Box 1 bij de belasting­aangifte. Als de hypotheek al is afgelost, wordt geen eigen­woningforfait meer bij het inkomen opgeteld; de besparing is in dit geval €0.
  • Inkomstenbelasting: €90 minder inkomstenbelasting als je geen AOW’er bent en het inkomen lager is dan €66.000 (€117 bij een inkomen boven de €66.000). €50 minder inkomstenbelasting als je wel AOW’er bent en het inkomen lager is dan €34.000 (€90 bij een inkomen tussen €34.000 en €66.000; €117 bij inkomen boven €66.000).
  • Erfbelasting: kinderen betalen 10 dan wel 20 procent erfbelasting over de nalatenschap van hun ouders, afhankelijk van de waarde van de erfenis. Als de WOZ-waarde van de nagelaten woning met €30.000 verlaagd wordt, levert dit het kind een erftaks-besparing op van €3000 of €6000 (afhankelijk van het percentage erfbelasting). Erfgenamen die de WOZ-waarde van een nagelaten woning te hoog vinden, kunnen de gemeente om een nieuwe WOZ-beschikking vragen en vervolgens bezwaar maken.
  • Alle bedragen zijn afgerond.

Waarde controleren

Hoe kom je erachter of de WOZ-waarde reëel is? Check in de beschikking van de gemeente ­aller­eerst de gegevens van de ­woning, zoals het aantal vierkante meters, het aantal kamers en het bouwjaar. Controleer vervolgens de referentiepanden: huizen die rond de peildatum verkocht zijn en volgens de gemeente vergelijkbaar zijn met jouw woning. De verkoopprijs van deze huizen is bepalend voor de WOZ-waarde. Maar stel dat de ­eigen woning (in tegenstelling tot een referentiepand) géén uitbouw of dakkapel heeft, dan is het minder waard. En grenst je woning bijvoorbeeld aan een schoolplein, dan is het vanwege de geluidsoverlast minder waard dan een referentiepand in een rustige buurt.
Er zijn meer vormen van overlast die de waarde kunnen verminderen, zoals de nabijheid van een drukke verkeersweg of hoogspanningsmast. Denk vooral ook aan veranderingen in de omgeving, bijvoorbeeld de plaatsing van een rij windmolens. Ook kan de buurt als geheel de laatste jaren minder gewild zijn. Een laatste aspect is de staat van onderhoud. Een slecht onderhouden woning is minder waard. Dit kan worden aangevoerd als argument om de waarde te verlagen.

Te lage WOZ

Soms is het verstandig bezwaar te maken tegen een te lage WOZ-­waarde. Bijvoorbeeld als je de ­woning gaat verkopen en niet wil dat het verschil tussen de vraagprijs en de WOZ-waarde te groot is.
Bezwaar aantekenen tegen een te lage waarde is sinds kort toegestaan. Het gaat op dezelfde manier als bezwaar maken tegen een te hoge waarde. Honoreert de gemeente
het bezwaarschrift, dan ben je wel meer kwijt aan lokale lasten en belastingen.

Wat is het buurhuis waard?

De WOZ-waarde van andere ­woningen vinden is een fluitje van een cent. Gemeenten moeten sinds oktober 2016 de WOZ-waarden van alle woningen openbaar maken op www.wozwaardeloket.nl. Niet alle gemeenten hebben dit al voor elkaar, maar hoogstwaarschijnlijk staat begin 2017 een groot deel van de WOZ-waarden op deze website. Sommige gemeenten plaatsen hun gegevens voorlopig op een eigen (gemeentelijke) website.

Huurders en WOZ

De WOZ is niet alleen belangrijk voor huiseigenaren, maar soms ook voor huurders. De waarde telt mee in het puntensysteem van sociale huur­woningen en bepaalt daardoor voor een deel hoe hoog de huur is. Een lagere WOZ-waarde resulteert in een lagere maximale huur. Dit kan tot huurverlaging leiden als een huurder bijna de maximale huur betaalt.
Je kunt zelf berekenen hoeveel punten de huurwoning krijgt over de WOZ-waarde. Stap 1: deel de WOZ-waarde door €7995. De uitkomst is een puntenaantal. Stap 2: deel de WOZ-waarde door de woning­oppervlakte (m²) en deel de uitkomst daarna door €122. Ook dit geeft een puntenaantal. Tel de punten van stap 1 en 2 bij elkaar op. Dit is het totaal aantal punten over de WOZ-waarde. Rond af op een heel getal. Kijk voor meer informatie op www.rijksoverheid.nl (zoek op ‘huurprijs en WOZ’).

Bezwaar maken

Tot enkele jaren geleden was het alleen mogelijk formeel bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. Tegenwoordig kan men bij veel gemeenten ook minder formeel vragen stellen over of bedenkingen aankaarten tegen de WOZ-waarde, bijvoorbeeld tijdens een inloopspreekuur, telefonisch overleg of per e-mail. Vergissingen of fouten kunnen daarbij worden rechtgezet. Heeft dit geen resultaat? Dien dan een bezwaarschrift in (zie de voorbeeldbrief hiernaast). Bezwaar maken is gratis.   
Voor het maken van bezwaar geldt een termijn van zes weken. Let erop dat deze termijn niet verloopt als er eerst informeel overleg is met de gemeente. Maak desnoods na vijf weken pro forma bezwaar: stuur een brief waarin je schrijft dat je bezwaar maakt en dat de onder­bouwing later komt.
Als je het bezwaar mondeling wilt toelichten, kun je daarom vragen in het bezwaarschrift.

No cure, no pay

Het opstellen van een bezwaarschrift kan ook worden uitbesteed aan juridisch dienstverleners die op basis van no cure, no pay werken. Wordt het bezwaar gehonoreerd, dan krijgt het bureau een vergoeding van de gemeente. Voor het indienen van een bezwaarschrift is dat ongeveer €250, voor het bijwonen van een hoorzitting en het indienen van een taxatierapport ook. Het succespercentage van deze bureaus is gemiddeld niet hoger dan wanneer eigenaren het zelf doen. Wel kunnen deze bureaus handig zijn bij hardnekkige problemen met de gemeente.
De gemeente doet voor het eind van het jaar uitspraak. Wie bij de gemeente geen gelijk krijgt, kan binnen zes weken in beroep bij de rechter. Dat kost ongeveer €50 ­griffierechten. Eventueel kun je daarna in hoger beroep en in het uiterste geval in cassatie bij de Hoge Raad.

Bron(nen):