Soms kan je meer lenen, soms juist minder
In 2026 veranderen een aantal zaken rondom de hypotheek. Dat heeft gevolgen als u verhuisplannen heeft, maar ook als u uw overwaarde wilt opnemen. Voor sommige mensen is er goed nieuws en valt de maximale hypotheek hoger uit. Alleen er zijn ook een paar aandachtspunten. Wat verandert er precies voor uw hypotheek vanaf 2026?
Nieuwe leennormen voor hypotheek in 2026
Het Nibud stelt jaarlijks nieuwe leennormen vast voor iedereen die een hypotheek wil afsluiten, verhogen of oversluiten. Daarbij houdt het Nibud rekening met de gemiddelde loonstijgingen en het algemene prijspeil. De leennormen voor 2026 veranderen ten opzichte van 2025.
Voor mensen die een loonstijging hebben gekregen in 2025 betekent dit een iets hogere maximale hypotheek. Bij een bruto-jaarinkomen van € 70.000 (uit werk of uit pensioen en AOW) kan iemand in 2026 gemiddeld zo’n € 6.000 meer lenen dan in 2025.
Als uw jaarinkomen in 2026 gelijk blijft, kunt u mogelijk juist iets minder hypotheek krijgen. Stel dat uw jaarinkomen ongeveer € 65.000 was en blijft. Dan kon u in 2025 maximaal € 313.000 lenen en daalt dat in 2026 naar ongeveer € 300.000.
Hoeveel hypotheek u precies kunt krijgen in 2026, hangt van meer af dan alleen uw inkomen. Zo speelt ook mee wat de hypotheekrente is, welk energielabel uw woning heeft en voor welke hypotheekvorm u kiest. Verder kunnen mensen vanaf 57 jaar vaak minder lenen. Dat heeft ermee te maken dat hypotheekaanbieders vanaf uw 57e verjaardag met uw (vaak lagere) pensioeninkomen rekenen.
Hogere grens Nationale Hypotheek Garantie
Soms kunt u bij een nieuwe hypotheek kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dat is een vangnet voor de terugbetaling van de hypotheek. Als u of uw partner overlijdt of zonder werk komt te zitten, denkt de stichting achter NHG mee over een oplossing. Van deze garantie kunt u tot een bepaald hypotheekbedrag gebruikmaken. De grens daarvoor stijgt op 1 januari 2026.
In 2025 was NHG mogelijk voor woningen met een maximale koopsom of hypotheek van € 450.000 (of € 477.000 inclusief verduurzamende maatregelen). Die grens stijgt in 2026 naar € 470.000 (of € 498.000 als u energiebesparende maatregelen meefinanciert). Deze grens is verhoogd omdat de gemiddelde woningprijzen in 2025 zijn gestegen.
Overdrachtsbelasting voor een tweede woning
Wilt u een tweede woning kopen? Dan betaalt u daarvoor in 2025 minder overdrachtsbelasting. Eerder was de overdrachtsbelasting bij een tweede woning nog 10,4%. Mensen die een woning voor zichzelf kochten, betaalden 2% van hun woningwaarde aan overdrachtsbelasting. Die 2% blijft gelijk, maar de 10,4% voor een tweede woning daalt naar 8% van de woningwaarde. Dat kan zomaar een paar duizend euro schelen als u bijvoorbeeld een recreatiewoning, een pand voor de verhuur of een woning voor een familielid koopt.
Minder extra lenen voor duurzame woning
Sinds een paar jaar telt het energielabel van de woning mee voor de maximale hypotheek. Als u een woning met een gunstig energielabel koopt, kunt u meer lenen voor de aankoop van het huis. Heeft de woning die u koopt of waarin u woont een minder gunstig energielabel? Dan kunt u juist extra lenen voor verduurzaming. Ook voor hypotheken in 2026 blijft dit gelden.
Wat wel verandert, is dat u voor woningen met een goed energielabel minder extra kunt lenen voor de aankoop. Daarvoor geldt het volgende:
• Heeft uw nieuwe woning label A+++? Dan kunt u in 2026 niet meer € 30.000 maar € 25.000 extra hypotheek krijgen voor de aankoop.
• Gaat het om een woning met label A++++? Dan daalt het extra te lenen hypotheekbedrag van € 40.000 naar € 30.000.
Waarom deze verlaging? Hier is voor gekozen omdat woningen met deze labels vaak zonnepanelen hebben. Mensen met zonnepanelen gaan vanaf 2027 steeds vaker terugleverkosten betalen. Vanaf dat moment stopt namelijk de salderingsregeling. Het Nibud stelt daarom een lagere hypotheek in 2026 voor, aangezien mensen vanaf 2027 minder besparen met zonnepanelen op het dak en dus hogere maandlasten hebben.
