Verhuizen? Overwaarde investeren

Huis met overwaarde verkocht? Als u een nieuw huis koopt, kunt u die overwaarde niet meer zomaar in uw zak steken. Sinds 2004 is daarvoor de bijleenregeling. Die regeling pakt knap ingewikkeld uit als u verhuist, scheidt of gaat samenwonen.

De bijleenregeling is bedacht om overgebruik van hypotheekrenteaftrek tegen te gaan. Mensen verkochten hun oude huis, kregen de overwaarde contant in handen, maar financierden het nieuwe huis toch weer met een volledig nieuwe hypotheek. Die nieuwe hypotheek was aftrekbaar, de overwaarde van het oude huis kon lekker uitgegeven worden.

Door voor te schrijven dat mensen eerst de overwaarde moeten inbrengen in hun nieuwe huis, is dat een halt toegeroepen. Bijlenen mag pas, als de oude hypotheek plus die overwaarde niet voldoende zijn voor de aankoop.

Simpele voorbeelden

Naar een duurder huis. In dit geval neemt u de oude hypotheek als het ware mee naar het nieuwe huis. Daarnaast moet u de mogelijke overwaarde van uw oude huis inbrengen. De extra hypotheek die u nodig hebt, is wel weer aftrekbaar in box 1.

Simpel voorbeeld: iemand verkoopt zijn huis voor 300.000 euro, waarop een hypotheek van 200.000 euro rust. Z'n nieuwe huis kost vrij-op-naam 500.000 euro. Hij moet nu de overwaarde van 100.000 euro inbrengen. De nieuwe in box 1 aftrekbare hypotheek is dus niet 500.000, maar maximaal 400.000 euro.

Naar een goedkoper huis. Hier wordt de bijleenregeling al iets ingewikkelder. Gaat u kleiner wonen, dan mag u de gehele hypotheek meenemen, ook als dat betekent dat u de overwaarde van het huis bij verkoop helemaal niet hoeft in te brengen.

Dat is het geval als je een huis verkoopt voor 300.000 euro met een hypotheek van 200.000 euro. Koop je dan een kleiner huis van 200.000 euro, dan mag je deze aftrekbare hypotheek behouden. De overwaarde blijft wel staan.

Maar er zijn restricties. Als het nieuwe huis in dit voorbeeld slechts 150.000 euro kost, dan mag je aftrekbare hypotheek niet meer dan dat aankoopbedrag van 150.000 euro zijn.

Restschuld. Wat als u het huis met verlies verkoopt, met een soort negatieve overwaarde? Je kunt je nieuwe huis dan volledige financieren met een aftrekbare hypotheekrente. Bij een volgende woning mag de 'restschuld' van woning 1 weer verrekend worden met de mogelijke overwaarde van woning 2.

Complicaties

Op zich lijkt de regel simpel en redelijk. Maar in werkelijkheid blijkt ze aardig wat problemen op te leveren. Niet alleen veel hypotheekadviseurs hebben moeite met de regeling, ook medewerkers van de belastingdienst weten het soms niet.

Hoe zit het voor mensen die een goedkoper huis kopen, of die een tijdje gaan huren en daarna weer willen kopen? En wat als u later wilt gaan verbouwen? En hoe werkt het bij scheidingen en samenwonen?

Brochures over de bijleenregeling worden daarnaast nodeloos ingewikkeld door termen als 'eigenwoningschuld' (dat is gewoon de in box 1 aftrekbare hypotheek) en eigenwoningreserve (dat is het bedrag dat je moet meenemen naar je nieuwe huis en waarover je geen aftrekbare hypotheek mag nemen). De eigenwoningreserve is doorgaans gelijk aan de overwaarde van het 'oude' huis.

Rekenvoorbeelden

6 Comments

Door Hooplot F (niet gecontroleerd) op ma, 18-5-2020 - 08:49

En als ik mijn huis wil verkopen en kleiner gaan wonen?
Ik wil nu gaan huren.Mag ik de overwaarde behouden ook al heb ik alleen de rente afgelost?

Door N.Wijnker (niet gecontroleerd) op zo, 17-5-2020 - 19:20

Wat als je al 21 jaar geen hypotheek , toen €90.000 , meer hebt. Je huis verkoopt voor €500.000 en een appartement koopt van €600.000

Door Astrid Booijink (niet gecontroleerd) op zo, 17-5-2020 - 18:08

Ik mis, wat als 1 of beide partners ziek of niet volledig arbeidsgeschikt meer zijn of in de ziektewet of WW belanden en beiden 55-57 jr zijn: dan ontstaan er pas problemen en stress!!! Wij kregen mondeling te horen dat wij sowieso de helft van onze hypotheek mee mochten nemen en daarnaast wordt er gekeken naar het jaarinkomen bij de ING. In de jaren dat t huis te koop stond kwam ik in de ziektewet terecht en de WW en mijn man was ZZPer en door ongeluk niet meer volledig arbeidsgeschikt. Nadat we t huis hadden verkocht en kleiner wilden wonen gaven ze niet thuis: geen hypotheek meer te krijgen!!! Uiteindelijk van overwaarde en schadeletselgeld ( eigenlijk ter aanvulling voor arbeidsongeschiktheid tot aan 67!) woning gekocht! Uiteindelijk via tussenpersoon( Hypotheker) hypotheek na koop nog weten te realiseren!!! Je wordt afgeserveerd terwijl we altijd gewoon hebben gewerkt, geen schulden hadden en wat spaargeld. Op slag kan er door ziekte, ongeval zo je hele leven veranderen: je bent en blijft een nummer

Door Pielhaas (niet gecontroleerd) op zo, 17-5-2020 - 14:49

Begin jaren 80 hebben wij onze hypotheek afgelost en ik wil nu een ander huis gaan kopen. Hoe werkt het dan?

Door L. Admiraal (niet gecontroleerd) op zo, 17-5-2020 - 13:40

de voorbeeldberekening voor bijleenregeling is niet te openen

Door André van Elmpt (niet gecontroleerd) op zo, 17-5-2020 - 11:10

Ik ga van een Koophuur woning naar een Huurwoning, De binnenkant moet de woningbouw terugkopen tegen de zelfde sleutel als 38 jaar geleden.
Ik heb geen Hypotheek dus ....wat gebeurd er dan mer de hogere terugkoop som.???