Een Vereniging van Eigenaars, wat is dat?

Stel: u wilt kleiner en/of gelijkvloers gaan wonen. Dan komt u al snel op een appartement uit, met onvermijdelijk ook het bijbehorende lidmaatschap aan een Vereniging van Eigenaars (VvE). U betaalt daar maandelijks voor, maar wat mag u daar eigenlijk voor terug verwachten?

Als u een huis koopt, wordt u eigenaar van de grond. Bij een appartementsgebouw ligt dit iets ingewikkelder, omdat bij een appartement niet meer vast te stellen is bij welk perceel grond uw appartement precies hoort. Daarom wordt de grond waarop het gebouw staat, opgesplitst in appartementsrechten, die vastgelegd worden in de splitsingsakte.

De oprichting van een VvE is een direct gevolg hiervan. Bij het kopen van een appartement wordt u namelijk mede-eigenaar van de grond en het gebouw. Uw lidmaatschap aan de VvE is dan ook verplicht en stopt pas als u geen eigenaar meer bent van het appartement.

Servicekosten: waar betaalt u voor?

Voor uw lidmaatschap betaalt u elke maand een vooraf vastgesteld bedrag. De hoogte hiervan kan afhangen van de grootte van het appartement. Ook speelt vaak een rol of er een lift in het gebouw aanwezig is.

Wat u precies mag verwachten voor de servicekosten die u betaalt voor het lidmaatschap aan de VvE, is niet wettelijk vastgelegd. De maandelijkse kosten hebben te maken met de twee belangrijkste taken van de VvE:

  • Het beheer van de gemeenschappelijke ruimten van het gebouw.
  • Het behartigen van de gemeenschappelijke belangen.

Wat onder de gemeenschappelijke ruimten valt – en dus onder het beheer van de VvE – staat beschreven in de splitsingsakte. De toegangsruimte, het trappenhuis, gevel en dak en de eventuele lift(en) en galerij(en) vallen hier in ieder geval onder. Onderhoud aan deze zaken zijn dus de verantwoordelijkheid van de VvE. Ook het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes en de verlichting en verwarming hiervan vallen onder de servicekosten. Ook de opstalverzekering zit bij de kosten in. De verwachte onderhoudswerkzaamheden staan vermeld in het meerjarenonderhoudsplan.

De VvE: besluitvorming en taken

De VvE bestaat uit twee organen: het bestuur en de algemene ledenvergadering, waarvan de laatste – die doorgaans één à twee keer per jaar bijeenkomt – het belangrijkst is. Tijdens deze vergadering worden bijvoorbeeld de regels voor de gemeenschappelijke ruimten en de hoogte van de maandelijkse bijdrage vastgesteld. Elk lid van de VvE heeft tijdens de vergadering een of meerdere stemmen. Vaak hangt het aantal stemmen af van de grootte van het appartement en het breukdeel zoals dat vermeld is in de splitsingsakte.

Een besluit wordt genomen als er een meerderheid van de stemmen is: de helft plus één. In sommige gevallen moet er ook een gekwalificeerde meerderheid zijn, bijvoorbeeld voor het plaatsen van een nieuwe installatie. Gekwalificeerd betekent in dit geval dat ten minste twee derde van het totaal aantal stemmen aanwezig moet zijn. Nog eens twee derde daarvan moet het besluit dan steunen.

Het bestuur wordt door de algemene ledenvergadering gekozen. Veel grotere VvE’s hebben twee voorzitters: een van het bestuur – die uit het ledenbestand wordt gekozen – en een van de algemene vergadering. Deze laatste kan een lid van de VvE zijn, maar ook een professionele bestuurder. In zo’n geval spreken we van een beheerder of administrateur. Enkele taken van het bestuur zijn onder andere:

  • Het opstellen van de begroting voor komend boekjaar.
  • Het beheer van de financiën.
  • Uitvoering van de genomen besluiten.

De kascommissie controleert de jaarrekening en het financiële beleid van het bestuur en adviseert de algemene vergadering over het al dan niet goedkeuren hiervan.

Uw aandeel in het reservefonds

Een VvE is verplicht om een reservefonds aan te leggen, dat gebruikt wordt om grote uitgaven te doen, bijvoorbeeld onderhoud aan het dak of de gevel. Sinds 1 januari 2018 is de wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars van kracht. Deze wet stelt dat er verplicht minimum in het reservefonds moet zitten. De hoogte daarvan wordt bepaald op basis van het meerjarenonderhoudsplan of moet minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw bedragen.

Als eigenaar van een appartement bent u mede-eigenaar van het geld in het reservefonds; u heeft dan ook een eigen aandeel. De hoogte van dat aandeel is vastgelegd in de splitsingsakte en hangt meestal af van de grootte van het appartement. U moet dit aandeel aangeven in Box 3 van de aangifte inkomstenbelasting.

Waar moet u op letten?

Voorafgaand aan het kopen van een appartement kunt al veel inzicht krijgen in de VvE die bij dat appartement hoort. De makelaar beschikt vaak over alle informatie hierover. Stel bij de bezichtiging in ieder geval de volgende vragen om alvast een beeld te krijgen:

  • Hoe actief is de VvE? Een slapende VvE reserveert bijvoorbeeld geen geld en voert vaak geen of minder onderhoud uit.
  • Hoeveel leden heeft de VvE?
  • Hoe gezond is de VvE? En wat is het aandeel in het reservefonds?
  • Wat is de maandelijkse bijdrage? En wat zit hierbij in?

Bron: Vereniging Eigen Huis