Krap bij kas? Zet een kamer te huur!

Er zijn weer ‘kamers vrij’ in ons land. Steeds meer mensen zijn bereid studenten of toeristen te ontvangen. Hoe werkt dat?

Bordjes ‘Zimmer frei’ lonkten vroeger in alle Nederlandse badplaatsen naar Duitse toeristen. In studentensteden spijkerden hospita’s tot ver na oorlog bordjes ‘Cubicula locanda’ op hun huizen, voor de studenten die toen nog Latijn kenden. De mooiste kamer van het huis ging naar de gasten of meneer de student. De kinderen in huis waren stikjaloers, maar moesten zich netjes gedragen tegenover die vreemde snoeshanen.

Met de toenemende welvaart hadden steeds minder mensen zin in deze pottenkijkers in huis. In 2007 woonde nog slechts 2 procent van de Utrechtse studenten bij een hospita, bleek uit een onderzoek van de gemeente dat jaar.

De economische teruggang doet de belangstelling weer herleven. Het aanbod studentenkamers, jarenlang schaars, stijgt sinds kort fors, melden advertentiesites als kamernet.nl en kamerlink.nl. Daaronder zijn ook veel hospitakamers. En ook centrales voor Bed & Breakfast - de moderne ‘zimmer frei’ - melden meer informatieaanvragen van startende verhuurders.

Voor wie ook een bijverdienste kan gebruiken: zeven stappen om geld te verdienen met het huis.

1. Toeristen of studenten?

Kies een doelgroep: toeristen of studenten. Toeristen zijn veel meer werk. De verhuurder moet continu aan werving doen, mensen ontvangen, ontbijtjes serveren, poetsen en lakens vervangen. Maar met toeristen valt ook meer te verdienen: een leuke tweepersoonskamer in Scheveningen kan zo 100 euro per nacht opleveren.

Een student betaalt misschien 300 euro per maand. Studenten vergen minder onderhoud, maar ze zitten er wel voor langer. Er bestaat een kans dat u niet van ze af komt.

De keuze zal natuurlijk ook vaak bepaald worden door de locatie van uw huis: pal naast de faculteit, of juist in toeristisch gebied?

2. Huis geschikt?

Gebruik een kamer waarvoor de huurder zo weinig mogelijk door de privévertrekken hoeft.

Voorzieningen zijn te delen. De ervaring leert dat personen met een baan en studenten elkaar ’s ochtends bij de douche niet in de weg zitten. Een gedeelde keuken is vaker een probleem. En wie een open keuken heeft, zal zijn huurder ook in de huiskamer tegenkomen.

De meeste toeristen delen liever geen badkamer. Wordt er sanitair gedeeld, maak het dan duidelijk in de advertentie.

Wie in een huurhuis woont, kan waarschijnlijk ophouden met lezen. In vrijwel alle huurcontracten wordt onderhuur verboden, tenzij met toestemming. En die wordt niet snel gegeven.

Eigen-woningbezitters met hypotheek moeten officieel vaak de bank toestemming vragen: dat staat dan in de hypotheekakte vermeld. De waarde van het huis, onderpand voor de bank, daalt namelijk als er een huurder in zit. Het is denkbaar dat de bank, mocht die lucht krijgen van de bijverdienste, eist dat de hypotheek deels wordt ingelost, of zelfs helemaal. Als u netjes de rente betaalt, heeft de bank in de praktijk echter weinig belang bij zo’n actie. Wel ontstaan er (extra) problemen, mocht het door wanbetaling tot executieverkoop van het huis komen.

Een huurbeding zal de bank de gelegenheid geven om voor de rechter af te dwingen dat de huurder in dat geval het pand worden uitgezet. De huurders hebben dan een appeltje met u te schillen, want u bent het huurcontract niet nagekomen. Krijgt de bank de huurders het pand niet uit, dan zou de bank u verantwoordelijk kunnen houden voor het verlies op de executiewaarde. Ook een Nationale Hypotheek Garantie, die voor zo'n verschil garant staat, kan vervallen als u huurders hebt.

3. De prijs.

Een redelijke huurprijs bepalen is de volgende stap.

Voor een kamer mag u officieel niet meer vragen dan het maximum volgens een wettelijke ‘puntentelling’. Daarbovenop mogen servicekosten komen voor gas, stroom, kabel, enzovoorts. Meer vragen kan, maar een brutale huurder kan dan naderhand een huurverlaging afdwingen; in dat praktijk gebeurt dat overigens weinig.

De fiscus is een andere reden om bescheiden te zijn: boven 345 euro per maand gaat die moeilijk doen. Neem voor prijsstelling van een toeristenkamer als leidraad de prijzen van vergelijkbare kamers op sites als bedenbreakfast.nl.

4. Papierwerk.

De winst op verhuur aan toeristen (korte termijn) moet opgegeven worden voor de inkomstenbelasting. Voor verhuur voor een lange periode zijn eigenwoningbezitters vrijgesteld tot jaarlijks 4144 euro (2009). Dat zijn de bruto inkomsten, dus inclusief servicekosten, voor aftrek van uw eigen kosten!

Komen de bruto-inkomsten boven de grens, dan wordt het ingewikkeld. De kamer wordt voor de belasting dan niet meer als eigen woning, maar als vermogen beschouwd. Samengevat: stel dat u 10% van het woonoppervlak gebruikt, dan gaat 10% van de waarde van het huis als vermogen naar box 3, de hypotheekrente over dat deel is niet meer aftrekbaar, en het eigen woningforfait wordt berekend over 90% van de waarde van het huis.

Kamerverhuur aan toeristen moet gemeld worden bij de gemeente. Zolang u niet meer bepaalde percentage van uw woonoppervlak, bijvoorbeeld 30%, verhuurt, doen de meeste gemeenten niet moeilijk. Regels worden strenger naarmate er meer kamers verhuurd worden. Wat in ieder geval verplicht is: een register van wie er is blijven slapen met kopieen van het paspoort.

5. Huurders zoeken

De kamer adverteren kan tegenwoordig heel eenvoudig via internet. Websites als kamerlink.nl en kamernet.nl laten verhuurders gratis advertenties plaatsen. Een kamer levert meestal een stortvloed aan reacties op. Reageerders moeten ook informatie over zichzelf geven, zodat u op uw gemak een betrouwbaar uitziende huurder kunt uitkiezen.

Let er bij sites voor toeristenkamers op, dat u zelf inspraak houdt in wie er in het appartement komen. Sommige sites sturen u gewoon iedereen toe.

6. Contract maken

Als iemand een kamer voor lange tijd huurt, dan moet u hem een huurcontract geven. Een modelcontract is te krijgen bij bijvoorbeeld de Woonbond.

Veel verhuurders doen het zonder contracten, omdat ze bang zijn voor de huurbescherming die een huurder krijgen uit zo'n contract. Niets op papier zetten, help echter niet. Een mondeling contract is ook een contract.

Huurcontracten voor bepaalde tijd mogen vrijwel nooit. Wel toegestaan is, om te eisen dat de huurder ingeschreven staat aan de universiteit ('campuscontract'). Vlak na de aanhef van het contract kunt u ook een 'considerans' invoegen, waarin u aangeeft wat de bedoeling is met het contract: bijvoorbeeld dat u tijdelijk een student wilt huisvesten, omdat uw eigen kinderen op het moment uit huis zijn. Voeg ook een goede beschrijving bij van de verhuurde kamer, en afspraken over wie wat betaalt. Voor hulp kunt u zich eventueel tot een rechtswinkel wenden.

7. Huurder eruit krijgen?

De eerste negen maanden tellen als proeftijd: in die periode kan u de huurovereenkomst opzeggen, zonder opgave van reden. De opzegtermijn is drie maanden.

Wilt u daarna van de huurder af en hij niet van u, dan moet de rechter eraan te pas komen. Wanbetaling en overlast kunnen een reden zijn het contract te ontbinden. Verder kan de rechter de belangen van huurder en verhuurder wegen. Daarbij kunnen de overwegingen in de considerans (zie boven) een rol spelen.

In dit soort gevallen is er wel een advocaat nodig. Voorkom de ellende zoek zorgvuldig naar een sympathieke, betrouwbare huurder.

Dank aan: