Hogere WOZ-waarde? Dit zijn de voor- en nadelen!

Een hogere WOZ-waarde betekent dat je huis volgens de gemeente meer waard is geworden dan de ­vorige keer dat je een WOZ-beschikking ontving. De WOZ-waarde is niet wat je huis op dit moment waard is, maar de geschatte waarde op 1 januari van het afge­lopen jaar. Omdat de WOZ-waarde doorwerkt in diverse belastingen, kom je misschien in de verleiding om er bezwaar tegen te maken bij de gemeente. Bij een goedgekeurd bezwaarschrift kun je op die manier enkele tientjes of zelfs een paar honderd euro besparen. Op plusonline.nl/woz vind je daarvoor een handige voorbeeldbrief. Maar voordat je in de pen klimt: een hogere WOZ-waarde biedt ook kansen!

Lagere risico-opslag voor je hypotheek

Soms kan je hypotheekrente omlaag wanneer je WOZ-waarde is verhoogd. Dat werkt als volgt. Bij het standaardrentepercentage wordt vaak een risico-opslag opgeteld. Of dat het geval is en hoeveel die risico-opslag bedraagt, hangt af van de verhouding tussen het bedrag dat je geleend hebt (en nog niet afgelost) en de waarde van de woning. Heb je meer dan 90% geleend, dan ­rekent de Rabobank daarvoor bijvoorbeeld een opslag van 0,4%. Dit percentage verschilt per bank, net als de naam voor deze opslag. De ­Rabobank noemt het rente-opslag; ING spreekt van de ‘schuld-marktwaardeverhouding’ en heeft wat meer uiteenlopende percentages. Voor bijna alle banken geldt: hoe hoger je hypotheeksom is ten opzichte van je woningwaarde, hoe hoger de rente.Maar als je woningwaarde – dankzij de WOZ-beschikking – stijgt en je hypotheeksom gelijk blijft of iets daalt door aflossingen, dan kan de risico-opslag ook omlaag. Hoeveel dat oplevert verschilt van geval tot geval, maar onderstaand rekenvoorbeeld geeft een goede indruk:

Hoe regel je het?

De Consumentbond en het tv-programma ­Radar stelden al eerder vast dat de meeste banken hun klanten niet actief wijzen op de mogelijkheid om de rente te verlagen. Je moet dus zelf in actie komen. Kijk eerst naar de beschikking van de gemeente om te achterhalen wat de huidige WOZ-waarde is. Op WOZwaardeloket.nl kan je dat ook zien. Is de nieuwe waarde veel ­hoger dan de vorige? Controleer dan de opslag die je nu betaalt bij de eigen bank. Val je nu nog niet in een lagere categorie? Kijk dan begin 2026 weer goed naar de volgende beschikking van de gemeente. Is de waarde van het huis hoog genoeg ten opzichte van de hypotheek? Dien dan een verzoek in bij de geldverstrekker voor een tussen-tijdse renteaanpassing. De procedures daarvoor verschillen. 

Bij sommige hypotheekaanbieders is een e-mail met de WOZ-beschikking voldoende. Soms willen ze een volledig taxatierapport. ­Informeer altijd bij de hypotheekverstrekker. Sommigen accepteren bijvoorbeeld ook een desktoptaxatie. Dat is een taxatie op basis van data en kennis van de woningmarkt door een taxateur op afstand en gaat volledig via e-mail. Dat kost minder dan €100 en je ontvangt het taxatierapport al binnen een paar uur. Heb je toch een volledige taxatie nodig? Denk aan Vereniging Eigen Huis, die biedt hun leden taxaties tegen scherpe tarieven. Woon je in een appartement? Misschien kan je afspraken maken met de buren en een makelaar langs laten komen.

Getty Images

Extra overwaarde benutten?

De WOZ-waarde is ook een indicatie dat je meer overwaarde op je huis hebt opgebouwd. Die winst zit in de stenen en komt in principe pas vrij zodra je je woning verkoopt. Maar soms kan er meer en met de huidige huizenprijzen kan het hard gaan. Je kunt dan bijvoorbeeld overwaarde al eerder opnemen door een tweede hypotheek af te sluiten. Vóór je 57ste en ná je 67ste zijn goede momenten om daarnaar te ­kijken. Daartussen hanteren de meeste geld­verstrekkers vaak wat strengere regels door het aanstaande pensioen. Gek genoeg kan er soms ineens weer meer als je met pensioen bent.

Extra geld zonder hogere maandlasten

Het is mogelijk om overwaarde op te nemen zonder dat je maandlasten direct stijgen. Met een ‘opeethypotheek’ kun je als gepensioneerde overwaardegeld uit de stenen halen, terwijl je maandlasten gelijk blijven. Nog een voordeel: bij een opeethypotheek is de inkomenstoets minder streng. De consequentie van dit type hypotheek is wel dat je hypotheekschuld elke maand iets stijgt, doordat de te betalen rente bij de schuld wordt opgeteld. Daardoor niet voor iedereen, maar voor sommigen wel een uitkomst. Ben je van plan om je woning over een tijdje te koop te zetten? Dan is een hogere WOZ-­waarde natuurlijk goed nieuws. Dit betekent ­namelijk dat je woning meer waard is geworden en dat je dus ook een hogere verkoopprijs voor je huis kunt vragen.

Nadelen van een hogere WOZ-waarde

Toch staat niet iedereen te juichen bij een hogere WOZ-waarde, want er kleven ook nadelen aan. De belangrijkste? Sommige belastingen worden ­gebaseerd op de WOZ-waarde. Daardoor stijgen…

• je onroerendezaakbelasting (OZB).
• je eigenwoningforfait. Voor de meeste woningen bedraagt het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde. Dit bedrag wordt bij je inkomen ­opgeteld en hierover moet je belasting betalen. Als je WOZ-waarde stijgt, betaal je dus ook meer ­eigenwoningforfait.
• soms ook gemeentelijke belastingen. Veel ­gemeenten baseren belastingen zoals de riool­heffing op je WOZ-waarde. Of jouw gemeentelijke belastingen met de WOZ-waarde meestijgen, hangt dus van de berekening bij jouw gemeente af.

• de erfbelasting. Bij een overlijden kijkt de ­Belastingdienst ook naar de WOZ-waarde bij het ­bepalen van de erfbelasting. Is die waarde hoger? Dan stijgt de erfbelasting natuurlijk mee. De hoogte van de erfbelasting is afhankelijk van de relatie met de overledene en varieert van helemaal geen erf­belasting tot 40%. 

  Dat kan soms voor problemen ­zorgen. Bijvoorbeeld als er (heel) veel waarde in het huis zit en er weinig geld op de bank staat. Voor partners geldt gelukkig een ruime vrijstelling van meer dan €800.000, maar als iemand anders (kinderen, kleinkinderen of anderen) een huis erft met een hoge WOZ-waarde, kan de erfbelasting flink oplopen. Bij leven bezwaar aantekenen kan dan ­later voor ­nabestaanden veel voordeel opleveren.