Ouderen krijgen hogere maandlasten door nieuwe regels bij verhuizen
Voor oudere mensen die een eigen huis hebben met een deels) aflossingsvrije hypotheek, wordt het binnenkort lastiger om te verhuizen naar een kleiner huis.
Een aflossingsvrije hypotheek betekent dat iemand tijdens de looptijd alleen rente betaalt, maar niets aflost op de schuld. De schuld blijft dus even hoog, en moet aan het einde ineens worden betaald, bijvoorbeeld bij verkoop van het huis.
Door nieuwe regels mag bij verhuizen nog maar een kleiner deel van de hypotheek aflossingsvrij blijven. Daardoor worden de maandlasten flink hoger. Vooral oudere huiseigenaren hebben vaak nog een groot deel van hun hypotheek aflossingsvrij.
Volgens hypotheekadviseur De Hypotheker zullen veel banken dit strengere beleid gaan volgen. Daardoor kunnen minder ouderen verhuizen, en blijven er minder grote gezinswoningen vrij voor jonge gezinnen die graag een groter huis zoeken.
Ouderen onderschatten de gevolgen
Veel ouderen denken dat de nieuwe regels niet zoveel effect hebben, maar dat klopt niet. Vanaf het moment dat iemand 57 jaar of ouder is, kijkt een bank bij een nieuwe of aangepaste hypotheek naar het toekomstige pensioeninkomen. Dat inkomen is vaak lager dan het salaris nu. Daardoor kan iemand minder lenen.
Als iemand wil verhuizen of de hypotheek wil aanpassen, mag nog maar een kleiner deel van de lening aflossingsvrij blijven. De rest van de lening moet elke maand deels worden afgelost, of worden omgezet naar een andere hypotheekvorm (bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek, waarbij je elke maand een deel van de schuld aflost en rente betaalt).
Uit een berekening van De Hypotheker blijkt dat een stel van 57 jaar met samen een inkomen van 120.000 euro en een aflossingsvrije hypotheek van 250.000 euro, onder de nieuwe regels nog maar 150.000 euro aflossingsvrij mag lenen. De overige 100.000 euro moeten ze dan gaan aflossen. Dit zorgt voor ongeveer 1.750 euro extra kosten per jaar. Voor veel oudere mensen die juist kleiner en goedkoper willen gaan wonen, is dat een flinke stijging van de woonlasten.
Aflossingsvrije hypotheken blijven belangrijk
In de afgelopen jaren werden er wel minder nieuwe aflossingsvrije hypotheken afgesloten, maar het blijft een belangrijke hypotheekvorm. In 2022 had nog 37 procent van alle nieuwe hypotheken een aflossingsvrij deel. Dat daalde naar 28 procent in 2023 en 27 procent in 2024 en 2025.
Starters – mensen die hun eerste huis kopen – gebruiken deze vorm bijna nooit. Dat komt omdat zij dan geen hypotheekrenteaftrek krijgen. Hypotheekrenteaftrek betekent dat u een deel van de betaalde rente mag aftrekken van de belasting, waardoor u minder belasting betaalt. De meeste mensen met een aflossingsvrije hypotheek hadden die al eerder. Zij willen deze vaak meenemen als ze verhuizen of hun hypotheek willen veranderen. Bij oudere huiseigenaren is het aandeel aflossingsvrije hypotheken nog veel groter: bij mensen van 55 jaar en ouder is dat wel 76 procent.
Ondanks dat er minder nieuwe aflossingsvrije hypotheken worden afgesloten, is nog altijd 45 procent van alle hypotheekschulden in Nederland aflossingsvrij. Omdat huizen de afgelopen jaren veel duurder zijn geworden, hebben veel mensen overwaarde. Overwaarde betekent dat een huis meer waard is dan de schuld die erop rust. Bijvoorbeeld: uw huis is 400.000 euro waard en u heeft nog 250.000 euro hypotheek. Dan is de overwaarde 150.000 euro.
Die overwaarde vermindert het risico dat iemand zijn huis niet kan verkopen, maar veel aflossingsvrije hypotheken lopen straks af – vooral tussen 2035 en 2038. Dat zijn precies de jaren waarin veel oudere huiseigenaren met pensioen gaan en minder inkomen krijgen. Als banken dan strengere regels gebruiken, kan dat een probleem worden.
Waarom de regels strenger zijn geworden
De Europese Centrale Bank (ECB), die toezicht houdt op banken in Europa, vindt dat Nederland te veel aflossingsvrije hypotheken heeft vergeleken met andere landen. Dat is volgens de ECB risicovol, omdat mensen hun schuld aan het einde ineens moeten terugbetalen.
Daarom hebben banken zoals Rabobank en Obvion besloten om hun regels aan te scherpen. De verwachting is dat meer banken dit voorbeeld zullen volgen. Als ouderen verhuizen naar een kleiner huis, komt hun grotere huis vrij voor andere gezinnen. Dat zorgt voor meer doorstroming op de woningmarkt – dat betekent dat mensen makkelijker kunnen verhuizen naar een ander huis dat beter bij hun situatie past.
Maar als ouderen niet meer kunnen of durven verhuizen door hogere maandlasten, loopt die doorstroming juist vast. Dat is slecht nieuws voor iedereen die een woning zoekt.
Reactie toevoegen