Je eigen huis terughuren? Zo werkt het

Vaak krijgen wij bij Plus vragen over het verkopen en terughuren van je huis, want er zijn nogal wat partijen actief die dit aanbieden, zoals Welvarend Wonen, Behouden Huis, OSAIO en Thuisborg. Ze bieden meestal een ‘sale and lease back’-constructie aan. Hierbij verkoop je je woning aan een organisatie en huur je die onder voorwaarden weer terug. Dan wordt de commerciële organisatie als het ware eigenaar van je huis, maar jij mag in de woning blijven wonen. Soms betaal je (maandelijkse) huur; soms zit de constructie anders in elkaar.

Je ontvangt hiervoor in ruil in één keer of inperiodieke uitkeringen een deel van de overwaarde. De meest gestelde vraag: Is het wat?  Het antwoord: Dat verschilt, want elke partij hanteert iets andere voorwaarden. Om een voorbeeld te geven: bij OSAIO – die per maand uitkeert – geldt de volgende werkwijze:

OSAIO koopt jouw woning op termijn (namelijk zodra jij de woning verlaat). Als je komt te overlijden of verhuist, dan verkoopt OSAIO de woning. Dit is wat er gebeurt:

• Je blijft zelf eigenaar van het huis zolang je er woont. Ook ben je zelf verantwoordelijk voor bijvoorbeeld het onderhoud.
• Je betaalt geen huur om in de woning te blijven wonen.
• Je ontvangt maandelijks een voorschot op de koopsom (= een deel van de overwaarde).
• OSAIO betaalt je in totaal 90% van de huidige getaxeerde waarde van je woning bij verkoop.
• Zodra je de woning verlaat, maakt OSAIO de balans op. Hoeveel heb je ontvangen en wat blijft er over van de overeengekomen koopsom na aflossing van de hypotheek en na verkoop van de woning? Dit bedrag ontvang je zelf of gaat bij overlijden naar je nabestaanden.
• Over de vooruitbetalingen betaal je geen belasting, omdat het om een koopsom gaat.

Is er geen addertje onder het gras?

Hypotheekspecialist Jos Koets (eigenaar van Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen) is kritisch over dit soort constructies: “Je eet je eigen overwaarde op, verliest je eigendom van het huis en kunt na verkoop nergens aanspraak op maken. Je profiteert bijvoorbeeld niet mee als je huis verder in waarde stijgt.” 

Daar staat tegenover dat deze constructies de mogelijkheid bieden om én in je huis te blijven wonen én over extra geld te beschikken. Ze nemen ook onderhoud et cetera over. Banken doen dat niet en zijn over het algemeen wat voorzichtiger en daarmee ook ‘zuiniger’ met het verzilveren. In dat opzicht voegen deze aanbieders wel iets toe aan het aanbod: er valt meer te kiezen. Maar daar hangt een prijskaartje aan.

Zo rekent OSAIO het voor

René Os, algemeen directeur bij OSAIO, legt met een rekenvoorbeeld uit hoe de constructie er bij OSAIO uit kan zien: “Stel dat je 74 jaar bent. Je huis heeft een waarde van €600.000 en je openstaande hypotheek is €100.000. Je hebt dus €500.000 overwaarde. In dit geval ontvang je €2000 per maand als je je woning verkoopt aan OSAIO. Stel dat je hier tot je 85ste blijft wonen. Dan krijg je in totaal € 2000 x 12 maanden x 11 jaar = € 264.000.”

Hoe financiert OSAIO die voorschotten? “Dat doen we met eigen vermogen en met vermogen van inves- teerders, waarover we rente betalen”, legt Os uit. “Om die rente te dekken, rekenen we een afschrijving van 0,5 tot 1% van de koopsom per jaar. Daarmee spelen we quitte. We gaan ervan uit dat huizen in de toekomst in waarde stijgen. Met de winst die dat oplevert, kunnen wij blijven bestaan.” In totaal betaal je aan afschrijvingen van rente € 33.000 (namelijk € 600.000 x 0,5% x 11 jaar).

Dus de berekening ziet er als volgt uit: 

• Je overwaarde is € 500.000. 
• Je ontvangt € 264.000 aan vooruitbetalingen. 
• Daarnaast schrijft OSAIO € 33.000 aan rente af. 
• Dan blijft er nog € 143.000 over. Dat bedrag wordt uitgekeerd aan jou of aan je nabestaanden.

Zo gaat Thuisborg te werk

Een andere aanbieder, Thuisborg, biedt ook de optie om bij aanvang een bedrag ineens en daarna maandelijkse bedragen uit te keren. Dit kan bij hen tot 125% van de marktwaarde. Nick van Benten, commercieel directeur bij Thuisborg, legt uit hoe dit werkt. “Stel je kiest voor een uitkering op basis van 100% van de verkoopwaarde. Van de €600.000 aan woningwaarde gaat eerst de openstaande hypotheekschuld af. Dan blijft een vermogen over van €500.000. Je geeft aan dat je nog 15 jaar in de woning wil blijven wonen. Je wil een bedrag van €50.000 ineens laten uitbetalen en daarna maandelijks €2000 netto ontvangen. Hiervoor betaal je kosten aan Thuisborg: 3% van de aankoopwaarde als aankoopprovisie (dus €18.000) en btw (€3780 = 21% van €18.000). Je hoeft geen maandelijkse huur te betalen.”

De berekening ziet er dan als volgt uit: 

• Thuisborg rekent met een aankoopwaarde van je woning van €600.000. Je overwaarde is €500.000.
• Je krijgt bij aanvang €50.000 uitbetaald. 
• Je betaalt bij aanvang 3% van €600.000, dus €18.000 aan aankoopprovisie. Ook betaal je €3780 aan btw.
• Daarna ontvang je elke maand bruto €2090,75 als maandelijkse betaling. Daar gaat €75 beheervergoeding en €15,75 btw van af. Je ontvangt netto dus €2000.
• In totaal ontvang je netto €2000 x 12 maanden x 15 jaar = €360.000 aan maandelijkse betalingen. Met de aanbetaling van €50.000 erbij komt dat neer op €410.000.
• Met het restdeel van de overwaarde na verkoop lost Thuisborg de hypotheek af. Hierna ontvangt de woning- eigenaar de laatste betaling. Een eventuele waardestijging van het huis is voor Thuisborg.

Zijn er alternatieven?

Hypotheekspecialist Jos Koets adviseert: “Laat altijd de consequenties van zo’n constructie doorrekenen. Vaak ben je voordeliger uit met een tweede hypotheek. Zelfs als je alleen een AOW-uitkering hebt, kun je vaak een tweede hypotheek voor een klein bedrag afsluiten.” 

Er zijn dus alternatieven, maar voor alle constructies geldt: het kan alleen als er sprake is van overwaarde. Overwaarde betekent dat je woning meer waard is dan de hypotheek die je hebt openstaan. Die overwaarde kun je berekenen met een simpele rekensom. Je huidige woningwaarde min je openstaande hypotheekschuld is je overwaarde. Dus stel dat je huis €450.000 waard is en je hebt €200.000 hypotheekschuld. Dan heb je €250.000 overwaarde. Met een hypotheek kun je de overwaar-de (deels) beschikbaar maken. Niet iedereen kan zijn overwaarde verzilveren. Inkomen, leeftijd en ­woningwaarde spelen een belangrijke rol. En bij banken kun je meestal niet je volledige over­waarde opnemen.

Hypotheekadviseur Wouter Kraus van online hypotheek­adviesbureau Frits legt uit: “Vanaf je 57ste kijken geldverstrekkers vooral naar je pensioeninkomen. Dat ligt vaak lager dan je huidige salaris. Wil je iets doen met je overwaarde? Regel het dan vóór je 57ste.”

Alternatief 1: tweede hypotheek 

Dit is een extra hypotheek naast je huidige hypotheek, waar je de actuele rente over betaalt. Onder voorwaarden kun je soms kiezen voor een (deels) aflossingsvrije hypotheek als je lage maandlasten wilt. Je moet wél je inkomen laten toetsen voor een tweede hypotheek. Ook betaal je extra kosten voor onder andere hypotheekadvies, een verplichte taxatie en de notaris.

Alternatief 2: hypotheek verhogen 

Staat je lopende hypotheek voor een hoger bedrag in het Kadaster ingeschreven dan je huidige hypotheek- schuld? Dan kun je je bestaande hypotheek soms verhogen zonder tussenkomst van de notaris.

Alternatief 3: hypotheek oversluiten 

Is de marktrente (veel) lager dan de rente die je op dit moment voor je hypotheek betaalt? Dan is oversluiten soms een voordelige optie. Je zet dan je oude hypotheek stop en sluit in plaats daarvan een nieuwe (hogere) ­hypotheek af. Zo sla je twee vliegen in één klap: je bent voordeliger uit én kunt extra lenen.

Alternatief 4: opeethypotheek 

De opeethypotheek is bedoeld voor gepensioneerden met een relatief laag pensioeninkomen. Voor dit type ­hypotheek betaal je helemaal geen maandlasten. De rente wordt namelijk opgeteld bij je hypotheekschuld. De schuld los je pas af als je je huis verkoopt. Wel neemt bij dit hypotheekproduct je schuld met de maand toe, wat ook betekent dat het vermogen bij bijvoorbeeld verhuizen of overlijden daalt. In de huidige woningmarkt lijkt er geen vuiltje aan de lucht, maar als de waarde van een woning ineens sterk daalt, dan kan je met een opeethypotheek dus ‘onder water’ komen te staan. De schuld op de woning is dan hoger dan de waarde.